银谷美泉 售楼处的“内部房源” 价格便宜但能买吗 内行人告诉你水有多深

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提问:

张哥，我问你个问题。我准备买大兴的* *项目。我已经看过两遍了，我打算再讨价还价。今天女店员突然打电话给我，说他们有内部住房要买。价格可以达到94折，也就是首付多一点。

我不明白这是怎么回事。这种情况可靠吗？会有风险吗？

回答:

1.由于所谓内部房源低于现价，要求提高首付比例。这意味着价格高于最高纪录。

比如，目前正常卖的房子是5万平，而他卖给你的房子是4.7万，但实际上，这个房子在建委的最高纪录价是4.5万。所以，他必须要求你多付首付，提前收回每平方米2000元的差价，否则你不能办理手续。

2.内部住房一般有三种来源。首先，开发商为建设项目买单，但这种情况在北京很少见。而且，这些房子的位置也不是很好，那么好的房子谁买单呢？

还有一种是员工内部认购，不管是主动还是被迫，但很多公司反正都是这么做的。这相当于内部炒房，赚了运气，赔了应得的。

第三种是客户退房子，押金已经交了。结果贷款还不了，只好把房子还了。

不管来源如何，总之价格比刚开始的高，可以卖更多的钱。但是既然已经备案了，现在不是再次备案的时候，持有人想快点实现。因此，我们不得不以内部住房的名义出售。

3.当然有两种。一个是开发商囤地，确实涨了，但现在急于还，只好拿出来赶紧卖了。

另一个是卖不出去的后期市场。户型虽然看不到，但行情涨了，上一期后期行情自然涨了，价格也涨了。

4.说这种室内房没有风险是有道理的，但是要多付首付。

但是要小心，不要被便宜的价格蒙蔽了双眼，把不好的房子买回来。特别是到账房和尾房有一些故障。外行不懂，便宜，大概买回来。

5.但是，你提到的情况有些奇怪，因为它通常发生在楼市上涨的时期。这半年的市场情况不是很好，真正能涨起来的楼盘很少。因为备案价格本来可以上下调整，几个月就可以涨这么多。不太可能。

6.建议:可以看看房源，是什么样的房子，有什么问题。总之，不要被便宜骗了，要警惕，开发者有很多套路。

提问:

你好，张哥哥。我想问一下法国拍卖会的情况。普通人能参加吗？看了一些文章，说最大的困难是腾房。我问一下，现在不是有专业的代理吗，他们能解决这些麻烦吗？或者说，如何才能完全规避风险？

回答:

1.首先，很明显，普通人可以参加法语拍摄，但一定要有正确的态度，不要以捡错误为目的进行拍摄。那样的话，不仅不会便宜，而且很可能会造成很大的麻烦。

2.当然，机构很专业，但他们也会选择课题。如果是麻烦的案子，他们根本不会接，因为他们收不了你。而各种案件有了明确的程序，那么他们就会起到一个中介转让和贷款的作用，而其他的意义不大。

3.如果个人没有什么经验，就不可能完全规避风险。因为有些秘密是无法提前预知的。

4.总之还是那句话。不要以为自己会犯错。如果有便宜的，早就被有见识的人记住了，而不是普通人。清理场地很麻烦。很多专业公司都是黑的，否则根本解决不了。

提问:

请问张哥，我目前看好潮清地区。现在，请询问以下社区应该如何安排，或者哪个社区最值得投资。主要考虑两室，约90㎡。以租金收入高为目标，不要一个人住。国美第一城，方化宜城，冯润水上，银谷美泉和罗马嘉园。

回答:

1.既然你不准备住自己的房子，纯粹出租，建议你主要考虑租售比。在北京，一个街区内，单价和总价较低的小区租售比相对较高。

2.单价较高的楼盘抗跌性更强，因为纯投资少，而且大多自住。比如银谷美泉、冯润时尚、星河湾、天鹅湾等。，价格抗跌，但租售比相对较低。

3.在这些社区，建议选择国美作为第一城市，因为价格和租金相对合理，更容易出租。

提问:

你好，我们的情况是在北京，夫妻有一个孩子。甘露园有一套自住商品房，价值400万元，贷款80万元。现在，我希望改进它，增加它的价值。目标区域为红庙、东桥、甜水花园。现有现金110万，年收入50万左右。

我想问一下，以我们的资金状况，如何运营才能实现最佳投资？听中介说可以做按揭贷款，但不太懂，不敢轻易相信。请问这种方法是否安全，要花多少钱？利息和期限是多少？有风险吗？谢谢你。

回答:

1.你目前的情况有资格在北京买两套住房，首付比例60-80%，利率上调10%。

2.以你现有的现金，真的买不到房。

3.如果不卖现有房产，也可以做按揭贷款，但是比较麻烦。二是银行不喜欢，房贷额度比较低。

可以先还80万的贷款，然后再抵押。金额可以多一些，费用会少一些。估计贷款最多能达到280万。成本约为3-4%。

4.280+30 = 310万左右。以此作为第二套的首付是比较尴尬的，因为五环内总价超过468万的房产不是普通住宅，第二套的贷款也只能是20%，所以还是不可能购买到改善后的房子。

5.如果找一个集资机构，大概要交400万左右，全额买700万。这种房间应该足够改善。你拿到房子后，可以抵押回400万元。20年后，你的月供约为2.7万元，现有的月供280万元应该在4.5万元左右，超过了你的月收入。如果你租现在的房子，估计每个月能租到6000左右的补贴，但是还是比较紧的。

建议根据自己的还款能力来确定垫付金额，以减轻压力。

6.但是，抵押贷款是针对中小企业的，属于经营性贷款。按照规定，个人不能经营，只能以成立一年以上的公司名义经营，但现在经营这种业务的机构很多。

肯定有风险。深圳最近一直在查。虽然银行自查说没有发现问题，但没人能说央行未来会采取什么行动。毕竟这是违法的，建议慎重考虑。

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