写字楼与住宅价格比 十年后 住宅和写字楼哪个升值率更高 业内人说出底层逻辑

本栏目为20年地产经验总结，取自“知识星球”同名栏目。有什么启发请关注我们。

提问:

张哥，我手里有些现金，不到200万。我想投资房地产。但是不知道怎么选，主要是买房子还是买写字楼。

朝阳这边，我在四会附近工作，观察房价。以东恒时代为例，住宅约6.2万栋，写字楼只有3.8万栋，相差40%。写字楼每平方米可以租七八元，甚至更高。房屋只能租四块钱左右，两者回报率相差太大。我不知道如何选择。如果我长期持有，十年后谁的升值率会更高？

回答:

1、根据经济学原理，商品的价格是由供求关系决定的。如果商品多，买家少，价格就会降低，否则价格肯定会上涨，随时随地都可以申请。

2.写字楼价格低的原因是股票多，增量多，而投资的人少。没有竞争，价格自然会上涨。

但在2007年之前，写字楼的价格始终高于住宅，甚至高得多。因为当时写字楼很少，北京处于快速发展时期，对写字楼的需求很大，所以很多公司被迫在酒店租房。

所以当时出现了一个像Soho这样的产品，明明是一个70年历史的大产权住宅用地，却被打造成了一个不伦不类的商办模式，集家居办公于一体。不过，当时是有争议的。2002年开业时，单价起价13000元。要知道，当时北京的住宅均价只有5000元左右，基本在三环以内。

但商人是逐利的，一嗅到利润，就会立即跟进投资。因此，在接下来的几年里，北京到处建造越来越多的办公楼，但价格保持稳定。

到了2007年左右，写字楼的均价和住宅基本持平，因为住宅在飙升，写字楼保持不变。2009年后，住宅楼暴涨，办公楼远远落在后面。

看今天建外Soho的价格，也才4万多，只是周边居民楼的不到40%。

3.这就提出了一个问题:为什么写字楼的价格上涨速度比住宅快这么多？

因为办公楼太多了。那为什么要建这么多？因为政府会给更多的土地。

很多人有一种刻板印象，认为政府部门故意推高房价。其实不然，更别说北京了。即使在普通城市，政府对住宅用地也不太感冒。

因为房屋是一次性出售，收到这笔转让费后就什么都没有了，交易税费也很少。不同的业务，包括办公楼和商店，可以带来源源不断的税收。因此，相比之下，政府鼓励建设商业地产。

但这造成了两个循环。商业用地批得越多，建得越多，生意越不值钱，大家都赚不到钱。但是批的房子越少，盖的房子就越少，人们就会争着要，房价就会越来越高。没有解决办法。

4.写字楼价格虽然涨不上去，但回报率一直很稳定，基本在5%左右。因为投资商业地产的人比投资住宅楼的人更冷静理性，所以会反复权衡。如果回报率超过银行利息，你就投资，否则就放弃。

5.总结:回答你的问题。十年后，如果看资本回报率，写字楼会超过住宅楼。但是，如果看单价上涨，写字楼还是跟不上住宅楼。

并建议，作为个人投资者，如果不知道如何处理商业地产，尽量不要投资写字楼。因为你没有处理复杂问题的专业知识，包括租房、空、交税等。，很麻烦，而且只有专业的团队才适合做这些。比如这次疫情导致大量小公司、小卷首倒闭，必然导致写字楼、商铺的入住率上升。对于投资者来说，很难，不可改变，只能等待。

如有疑问，请再次咨询。

提问:

你好，张哥！我一直住在燕郊，两房现值150万左右，贷款50万。现在想卖掉这套房子，补上160万元在东四环附近买套小公寓。现在合适吗？

回答:

1.合适。建议尽快把房子挂牌，同时对房子进行检查。

2.看今年的经济金融形势，房价上涨的概率很大。燕郊也会随着市场上涨，但毕竟由于地段和居民的限制，它的价格波动远远大于北京。

3.自今年2月以来，央行连续降息并下调RRR，与2008年和2015年几乎完全相同。4月份，M2的增长率实际上达到了11%。预计8月后，市场上的资金将流入房地产市场。

4.因此，我建议你现在就开始看房。毕竟从看房到过户至少要两三个月。

如有疑问，请再次咨询。

提问:

你好，张哥。目前需要带孩子出国留学，在国外生活至少7年。现在北京丰台有一套房，大户型，260平，贷款不到100万。

请问，这种情况下应该怎么办？卖掉还是租给中介？谢谢你。

回答:

1.这种情况不好处理。这种大型公寓一般都是2005年之前建成的。虽然楼龄不算太老，但因为没有电梯，挂牌时间会更长，至少是普通房子的三四倍，单价也会更低。

2.正规中介一般不收这样的房子，因为太大了，而且北京在查防隔断方面非常严格。如果他们不剪，楼上楼下浪费了太多空间，所以他们不喜欢收集。找不到小中介，真的不放心，尤其是你不在国内的情况下，即使出了事，也很难处理。

所以不要租给中介，尤其是那些公寓机构，他们的商业模式风险很大，一旦发生雷劈，会影响业主的利益。

3.建议卖掉。按照丰台的均价，这套房的价格应该是1000万元，扣除贷款后可以接近1000万元。以此为满额，可以买一套相对高档的二手房。高档的房子租出去，租客会更照顾。即使你将来回国生活，也是一个不错的选择。

本栏目所有文章均为原创，均取自“知识星球”同名栏目。回答从买房时机、选址、看房、议价、签约、资格、贷款、合法权益保护等所有问题。

长期坚持原创不容易。如果你觉得这篇文章对你有帮助，请点赞关注我。谢谢你。