房价收入比怎么算 房价收入比 需要回归了

第一，房价收入比

房价收入比是指房价与城镇居民家庭年收入之比。比如全国平均房价100万套，家庭平均收入10万，那么房价收入比就是10。用家庭收入的一半买房子需要20年。

世界大部分地区房价收入比在10-15之间，东亚在10-30之间。

中国四大一线城市的房价收入比在30到40之间，而伦敦、纽约和东京的房价收入比在15左右。未来居民收入翻一番，房价不变，中国一线城市房价收入比将下降到15-20倍。

近年来，深圳房价收入比持续上升，房价收入比飙升。

这个城市的房价收入比排在2018年，长沙居民的幸福指数应该是全国最高的。

房价收入比合理多少？从全球来看，房价收入比是6倍是合理的。2020年起，居民家庭年收入10万元左右，全国平均房价1万元左右，100平米的房子100万元，差不多是10倍。一线城市的脆弱性要高30到40倍。

中国房价高的原因有很多。第一，从供给角度看，地方政府垄断土地+开发商囤地+投资者囤商品房以提振卖地收入，导致供给长期不足。从需求来看，60后+70后+80后的高峰期人口对住房的需求已经爆炸式增长，再加上经济的快速增长，M2已经超卖了很长一段时间，进而出现了世界三大钢铁泡沫之一。

从2004年谢国忠看到空房价开始，房价又飙升了17年。狼来了，喊了17年。现在已经不是狼来不来的问题了。基本上99%的人根本不相信狼会来。这是最危险的事情。

在过去的许多年里，中国典型的房价是深圳。比如一只成长股持续高市盈率上涨，随着收入的增加，房价进一步上涨。但一只成长型股票进入成长期后期或成熟期后，市盈率会明显下降。深圳近50倍的房价收入比，可能透支了未来10年的增长。如果深圳未来10年的平均收入是现在的2.5倍，房价收入比在20左右，与世界一线城市相当。但仍远高于东京的14左右。

二是回归居住功能

回顾过去二十年，全球回报率最高的是美股和中国一线城市地产。接下来的20年呢？

长期看人口，中期看土地，短期看金融！目前，在短期金融方面，国家正在收紧房贷。从长期人口来看，90后+00后+10后总人口比60后+70后+80后低2亿多。房价的金融和人口托举力变成了抑制力，土地回归中性的概率很大。房子，从2021年开始，将失去投资价值，需要5到10年才能完全恢复居住功能。

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