关于小产权房 关于小产权房 你知多少

你对小产权房了解多少？

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“小产权房”不是一个法律概念，而是实践中的一个既定名称。小产权房由于不受法律保护，可能面临法律效力、政策、产权转移、监管缺失四大风险。

1.什么是“小产权房”？

“小产权”实际上是“乡镇产权”和“集体产权”，并不真正构成严格法律意义上的产权。说白了，“小产权房”就是一些村集体组织或开发商以新农村建设为名出售的，在集体土地上建造的房屋或农民自己组织建造的“商品房”。2011年11月，政策《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出小产权房不予登记发证。

综上所述，“小产权房”是三无产品:

没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，买卖合同的效力一般视为无效。

购房合同不会在国土房管局备案。

只有使用权，没有所有权。所谓的房产证并不是真正合法有效的。

二、“小产权房”怎么了？

1.法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般视为无效。但它也区分了不同的情况:

家乡范围内农村集体经济组织成员之间买卖农村房屋的，房屋买卖合同视为有效；

对于把房子卖给家乡以外的人，如果获得相关组织和部门的批准，合同可以视为有效；

未经有关组织和部门批准，合同未实际履行或购房人未实际居住和使用该房屋的，合同无效。

2.财产转移

一套“小产权房”无法获得正式的房产证，因此不构成真正的合法产权。也就是小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》，小产权房不能转让或出售给非本集体成员的第三方，即购买后不能合法转让。

3.政策风险

购买在建小产权房时，在购买人与开发商签订合同并支付房款后，如果相关部门对该产权房的建设项目进行整改，部分项目可能会被叫停甚至强制拆除。买房人会面临拿不到房子，又不能及时主张房款的尴尬局面。在买房后被国家征地拆迁的情况下，由于没有国家承认的合法产权，且购房人不是合法产权人，无法获得产权拆迁补偿，作为实际使用人的拆迁补偿相对于产权补偿来说很少。

4.缺乏监督

没有明确规定限制农村产权房的开发建设，对开发建设的监管缺位，对购房人的利益造成一定影响。同时开发商没有资质，难以保证房屋质量和房屋售后保修。买“小产权房”风险很大。农村宅基地属于集体所有，村民只有使用权。农民向城镇居民买卖房屋不受法律承认和保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证明等合法手续，不建议购买。

结束