塔楼和板楼哪个升值 十年后 板楼和塔楼 哪种的升值率更高 专家给出公式

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提问:

好兄弟张，现在我看上了朝阳的* *社区。小区里既有塔楼也有楼板，都是高层。价格略有不同，板房略高。我该如何选择？十年后我更换的时候，哪种升值率更高？

回答:

1.先给出明确的答案。板楼的升值率会更高，甚至高很多。

2.现在开发商很少重新开发塔楼，尤其是在越来越难卖的北方。因为不符合北方的生活习惯和气候条件。

3.这座塔只有一个优点:土地利用率高。但这是从开发商的角度考虑的，与老百姓的诉求不同。

当年塔之所以受欢迎，主要是因为向香港学习。然而，香港面积小，政府严格控制土地转让。所以开发商只能充分利用土地资源，尽量多建房子。

回到大陆，因为大家都不懂。不管是开发商还是买家，都是无知的，对建筑了解不够。而且，他们非常推崇香港的生活方式，都是高塔，所以模仿。

北京更好。我在其他地方见过比较奇怪的塔楼和户型，都是盲目抄袭香港的建筑。今天看起来是一部奇葩，但当时大家都觉得挺时尚的。

南方对塔的接受度相对较好。因为气候的原因，不太注重朝向的要求，所以今天还是有建筑的。

4.不用说，只要公寓不要太小，从北到南都很容易做到通透。光线和方位不是问题。户型容易方，精彩的户型很少。

5.我之所以说十年后板楼的升值率会比塔楼高，是因为除了居住体验之外，还有一个重要的因素:购房率。

一般来说，高层建筑的容积率在80-85%之间，塔楼的容积率在70-75%之间，平均相差10%左右。也就是说，同样建筑面积100㎡的房子，按使用面积计算，塔楼比高板少10㎡。按照现在北京的均价，这是60万元。

现在中国大陆，除了重庆，都是以建筑面积来定价的，包括物业费、取暖费等等。但随着业主消费意识的觉醒，都认为这种定价方式不合理，强烈要求改革。

2019年2月，住房和城乡建设部发布意见稿，明确要求今后按照套内面积计算价格。现在有了书面文件，虽然还没有落实，但也是时间问题。

一旦按照套内面积计算价格，塔楼的房间面积就会缩小，比板楼的面积小很多。这种情况下，如果塔主想要返还建筑面积原价，只能提高单价。

能买房的人不傻，会算账。两栋楼明显的居住体验有差距。如果价格高一点，谁会买？

因此，最终塔的主人只能降价，否则不会出售。

6.另外，千万不要买独栋小户型的公寓塔楼，这样会遭受更大的损失。这些产品大多是公寓，尤其是复杂的公寓，因为地块小，只能开发成塔楼。为了卖得好，都设计成小单元。

独栋高层小公寓的出租率往往在65%左右，而独栋高层小公寓即使走到尽头，也能达到60%。我甚至见过50%的使用率，号称一套50平米，实际使用面积只有25㎡。减去卫生间和过道后，只有一间卧室加一个炉子。

这类公寓一旦按照套房定价，几乎会是现在价格的两倍，那么谁来买呢？

7.总结:无论何时出台按套内面积计价的政策，都是大势所趋。一旦实施，塔的主人就会受损。因此，即使两栋楼的升值率相同，也会因为面积问题导致塔楼受损，最近十年的涨幅也会低于板楼。

提问:

张哥，我打算纯投资这个房子。我不住在自己的房子里，而是把它租出去。现有资金230万，如果是两套资质，能买什么样的房子？我目前住在景泰附近。请问附近哪些地区比较适合？图为照顾方便。如果可以，请推荐几个社区。

回答:

1.首付230万，第二套房产可以380万左右购买。

2.按照南三环附近的价格，60套左右可以购买380万元。

3.建议选在刘家窑附近，因为交通方便，有利于租房，而且离你住的地方不远，便于管理。

社区:四方花园，价格相对中等，社区规模大，选择多。十岁左右，户型也居多，租房方便，租售比相对合理。

如有疑问，请再问。

提问:

张哥，还有一个问题。我是第一套房子的第一个贷款资格，手里有100元现金，可以再借150万，年利率20%。以此为首付买房，风险大吗？

另外，我很关心石佛营附近的小公寓。有什么推荐吗？

回答:

1.首付250元，可以购买房产625万，贷款375万，25年每月支付2.1万。你150万贷款的月利息是2.5万，合计4.6万。请根据你的还款能力来衡量。

2.石佛营。如果首付250万，可以在这里买稍微大一点的公寓，因为像国美第一城，映溪园不能达到6万，625万可以买100多平米。你甚至可以考虑一些更高端的项目，比如方化宜城。

诗佛营贤特区周边有很多小单元，大概50平米左右，300万以内的选择很多。

3.如果你打算买这些东西，你不需要借这150万元。首付100万基本够了。然而，小型公寓是贤特区住宅区的主要类型，导致住房率较低。如果以后按套内面积计算价格，可能会吃亏。请考虑。

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