金静华 延期交房要承担违约金 上海法院落槌一个“反例”：不违约

在房屋买卖交易中，因卖方延期交房而需承担违约金的纠纷屡见不鲜。在上海市普陀区人民法院审查的一起执行异议案件中，却出现了一个“反例”……

因买卖房屋发生矛盾，出卖人与买受人曹夫妇解除合同，约定双方按期还款，否则支付违约金80万元。过程并不是一帆风顺的，双方都因为“乌龙”事件上了法庭。肖旭偿还贷款了吗？曹夫妇未在调解协议约定的期限内交房，为何不支付80万元？近日，上海市普陀区人民法院审查了一起执行异议案件。这个“情节”充满了曲折。

2020年初，曹和发生了房屋买卖冲突。经法院调解，双方签订的房屋买卖合同于当日解除，确定徐应于2020年3月31日前返还曹夫妇购房款260万元。曹夫妇于收到购房款后七日内腾空空该房屋，并返还给徐；双方还约定，一方未按时返还购房款或房屋的，应支付违约金80万元。虽然达成了调解，但并没有消除双方之前购房交易的不愉快。

虽然曹某夫妇有多个银行账户，但其中有些账户并未实际使用，为方便徐某汇款，曹某夫妇微信告知徐某，要求其将260万元购房款汇入其指定的银行账户内，并提供了相应的银行账号。然而徐某对此未置可否。

两个月后，当疫情在中国爆发时，徐以缺乏资金为由联系了曹夫妇，但他们拒绝了。直到约定还款的最后一天，曹夫妇及其代理律师于中午11点32分、12点13分通过微信提醒徐及其代理律师及时履行260万元，但徐并未回复。

两天后，曹某夫妇因未收到购房款，向法院申请执行260万元购房款及80万元违约金。就在之后一周，徐某却以曹某夫妇未按时交付房屋为由，向法院申请执行曹某夫妇交付房屋及80万元违约金。这是怎么回事？

原来，据徐某称，在约定还款的最后一天，他将260万元存入了曹某夫妇的农业银行账户。执行法官立即联系了曹夫妇。曹夫妇表示，该账户原本是为购房贷款开立的，但因为贷款不成功而被放弃。后来由于长期拖欠，没有短信提醒余额变化。

经过查询，才确认徐某在规定期限内返还了260万元购房款，次日，曹某夫妇将执行标的更改为260万元，案件以执行完毕结案，并于当天将房屋交付给徐某。

但徐仍坚持申请执行并立案。他认为曹夫妇超出调解书规定的付款期限退租该房屋，构成违约，要求曹夫妇支付违约金80万元。曹夫妇对法院发出的执行通知书提出书面异议。

法院认为，本案争议的焦点是曹某夫妇何时知道徐某在规定的付款期限内履行了付款义务，这是决定曹某夫妇是否应支付80万元违约金的关键问题。

曹某夫妇在民事调解书确定的2020年3月31日履行期限前，已指定了收款账户，徐某并未作出反驳，在3月31日当天，曹某夫妇及其代理律师两次提醒徐某，徐某在明知曹某农业银行卡系为办理购房贷款而设立的，且购房合同已被解除，该银行卡可能被弃用的情况下，仍将购房款260万元汇入该卡。

根据调解协议中双方的义务，徐某应在返还购房款后及时告知对方尽快拿到房子，但徐某选择不告知也不作为，使对方无法知晓付款事实，违反了《中华人民共和国合同法》规定的充分履行义务原则和生活常识，导致曹某夫妇客观上存在违约行为。

曹某夫妇所持的农业银行卡开立后虽办理了短信提醒服务，但自开卡至2020年4月15日一直欠费，曹某夫妇也提供了相关证据证明该卡因欠费而无法收到短信提醒，且其于知晓收到款项的第二天也即4月16日就将房屋交还给了徐某。

普陀法院判决异议人曹某及其妻子的异议成立，撤销法院执行通知书，驳回徐某要求曹某及其妻子支付违约金80万元的执行申请，上级法院也重新审理并维持原判。

作者 | 谢钱钱 金静华

编辑|王静

原标题：《延期交房要承担违约金，上海法院落槌一个“反例”：不违约，不用赔！》