绿城云栖玫瑰园 绿城云栖玫瑰园猛降5％达19.4万 仅去化2成多 前期业主却怒了

继5月世茂辉煌瑞湾、华宇江南入市后，今天上午，城南另一家改良型庞再入云起玫瑰园在售楼处开门营业！猫姐也是第一次在现场给大家带来了直击！

本项目4栋楼共108套房，公寓面积约108、128、137、148、175㎡，为别墅产品，总高6层。从表价来看，以中间楼层四楼价格为例，具体公寓价格如下:

108平小单元单价约35825元/平，总价约390万元；

128平单位单价约36725元/平，总价约469.13万元；

137平单位单价约36325元/平，总价498.85万元；

148平单位单价约36625元/平，总价约541.39万元；

175平单价约36225元/平，总价约632.89万元。

开业登记需验资50万，申请人123人，中签率87.8%。

开幕结果:猫姐在会场外观摩。今天买家不多，开盘时间基本在45分钟内结束。据买方称，有一笔108和128套公寓的小公寓交易。最终的开幕结果将在我们的留言区公布。

一个

开放直击:108、128平小单位有订阅

有些人买它是为了改善，有些人担心周围的环境

作者于上午9:30到达绿城云起玫瑰园的开业现场，看到一名工作人员举着指示牌引导买家。可能作者来的有点早，没看到多少买家。

开馆现场检查严格，入场人员严格把关。申请人不在场的，非直系亲属需带公证处的授权委托书和购买人身份证原件，直系亲属需带授权委托书和关系证明。笔者在现场遇到一位女士，说她的亲戚动摇了80多天，我来不了。物业顾问只在开市前一天晚上通知我需要公证和委托，她坚决不带委托书不让进。

9点50分，笔者在售楼处外看不到买家。门口只有工作人员，外面停着十几辆车。所有的买家都坐出租车或者开车过来。10点开业后，约有17辆车陆续开到售楼处，但也有工作人员用车，普遍比较受欢迎。

开盘后45分钟10点45分，笔者在售楼处外看到，20人选了房，拿着花走了出来，选房基本结束。当被问及选择的公寓类型和变化时，他们都表示不清楚，不想多说。

一位买家告诉提交人，她选择了一套128平的公寓。她说家里住在岱山，这次买了改善。她习惯了住在这里，亲戚朋友也住在这里，所以想买下来。

10点45分，开盘时间基本在45分钟左右结束，一大波买家陆续出来。据了解，108和128平的小单元已经认购。

在开馆现场外，笔者遇到了一位选房子的大叔。大叔笑着说，他买了自己喜欢的房子，打算退休养老。这里的环境比较好。我看到小区的绿化比较高，跟公园一样，绿城的环境也不错，就在这里买的。

一位年轻女士说她在奥体工作，离公司不远。如果没有堵车，她可以开车20分钟，所以她买了一套108的小公寓。但她说，让她头疼的是，这里早晚交通都比较堵，所以出勤时间比较长，而且附近经济适用房比较多，小区内部环境好但外部环境不好。

但也有买家纠结于附近的不利因素，开市时没有买入。在开盘现场，笔者看到今天有一对情侣来了，但是没有买。“我还在考虑。我觉得这里的环境和生活设施挺好的，但是我老婆不喜欢。她听说附近有墓地，所以她还在挣扎。”

现场怀疑水军出没。有人直接出去扔花，“买家”手里拿着花在手提包里直截了当地说:“该下班了！我是来做兼职的。”

作者在开篇现场遇到了几张有趣的图片，忍不住和大家分享:

9点50分左右，笔者看到四个年轻人朝路边的售楼处走去，边走边笑边聊:“我们看起来像一家人吗？你是少爷，你是小姐，而他是管家……”当时，他们很困惑，但他们不在乎自己是不是在开玩笑。

开盘45分钟左右，第一波买家从售楼处出来，手里拿着鲜花，三五人一组的年轻人陪同，不像一家人选房子。当笔者上前询问所选户型和住房面积的去化时，他们都说不清楚，不想多说。

然后是让作者惊讶的迷惑行为:当所有被选入这所房子的人都探出头来的时候，一个年轻人手里拿着花不停地在门口晃，既不打车也不离开。最后，他发现自己抖了一会儿，直接把包和花扔进了路边的垃圾桶，然后往回走。我不禁疑惑:扔掉花是可以理解的，但是为什么我手里的材料要一起扔掉呢？

最有意思的是，就在作者准备离开的时候，三个年轻人手里拿着花走了出来，其中一个人说:该下班了！我是来做兼职的。另一个年轻人翻了翻手里的顾客包，说:“为什么我这里什么都没有？”好像在说监护人。

从这三位捧着鲜花的“买家”的对话中，笔者注意到，这并不像成功买家所说的那样。会不会是水军？

三

最大优惠5分！

第一批业主愤怒维权，大型单位下降61.5万

开盘前夕，物业顾问告知现场有折扣。详见开业现场公示。

据相关报道，开市时发布的优惠信息为认购1分，按时转让1分，共2分。

然而就在今天下午，有前期业主向猫姐爆料，开盘价竟然打了5分折！与第一次开盘相比，只给了1.5分的折扣，前期业主在拿到房子之前损失了30万，所以前期业主做好了维权的准备。

根据业主提供的信息，以今天开盘的一套108套平房为例，单价35625元/平，总价387.8万元/平。优惠后单价33843.75元/平，总价368.45万，优惠19.4万左右，真的是五分优惠。

与一房一价表相比，本次开盘的房源总价最低为379.14万元，但绿城开盘前的最低宣传价为360万元，也是5分左右的折扣，总共便宜了19万。

从这个角度来看，业主反映的实际五点优惠真的不是空。但是对于早期业主来说，真的有30万的损失吗？猫姐还找了一个一房一价的表来对比！

结合净房源价格的计算，笔者发现新推出的128、148、175平等大型单元价格明显低于首批同类单元，同时也以四楼中层单元为例:

★以128平公寓为例:

前128.71套单价36235元/平，总价466.38万元。优惠1.5分后，单价约35691.48元/平，总价459.38万元。

127.74平单位单价约36825元/平，总价约470.4万元。五折后单价约34983.75元/平，总价约446.88万元。

与147平相比，单价相差约707.73元/平，总价便宜约9.1万元。

★以147平公寓为例:首套147.70平公寓单价36035元/平，总价532.24万元。1.5分优惠后，单价约35494.5元/平，总价约524.26万元；

147.82平单位单价约36625元/平，总价约541.39万元。五折后单价约34793.8元/平，总价约514.32万元。

对比前后147平公寓，单价约700.7元/平，第一业主“亏”约10.3万元！

★以174平公寓为例:

首套173.28平公寓单价38540元/平，总价667.82万元。优惠1.5分后，单价约37961.9元/平，总价657.8万元。

此次共推174.41平，单价约36225元/平，总价约632.89万元。五分折后单价约34413.75元/平，总价约601.25万元。

与174平公寓相比，单价差约3548.18元/平，第一业主“损失”约61.5万元。

难怪之前的业主喊:“房子还没拿到，先赔了30万。买绿城是个笑话。”

据了解，自绿城云起玫瑰园开业以来，价格一直在变化。在第一家开业之前，情况并不好。疫情期间推出8套特价房，较原价18-33万；五一期间实施了新的营销策略，即在原价基础上给予500元/平的优惠，同时赠送价值1800元/平的精装！但各种促销导致绿城云起玫瑰园价格不透明，似乎随时随市场调整！

据业主透露，特价房所有买家之前都签了保密协议，开发商也没有对外公布。实际价格一直不透明。目前可以肯定的是，新建的大房确实比第一套便宜很多，所以业主们准备维权。

开发商后期推动降价，业主能否维权？既然商品房价格开发商确实有一定的调价权，那么业主从法律的角度来维护自己的权利可能是站不住脚的。但从合理的角度来看，降价确实伤害了前期业主的心理，开发商可以适当给予一定的安抚政策。毕竟同户型在半年内从7万锐减到60万，这是任何人都无法接受的。

我们将继续关注绿城最终将如何补偿前业主。

PS:自绿城云起玫瑰园首次开放以来，去绿化工作并不顺利。从网房数据来看，该项目首次开盘180套房，目前仅认购和销售80套房，开盘半年多时间仅44%去升级。在现场，猫姐看到最后出来买房的大概有50人。如果是一群家庭，最多卖20多套房子，大概是20%。

那么绿城的云起玫瑰园为什么一直卖得不好呢？为此，猫姐还查看了城南其他站点的去绿化情况:世茂崔璨瑞湾5月25日共推6号楼、9号楼256套房，面积约95、119㎡，平均售价29958-31719元/㎡。目前，网上房源显示，约96%的住宅已经去升级。

5月6日，电建岳明华府共推8号楼132套房，建筑面积113㎡，均价29400元/㎡。目前网房显示仍有9套房待售，约为9.3%。

4月28日，中海城南大厦1号楼、7号楼新增363套房，户型面积约83、96、101、118、131㎡，平均售价35，826-36，711元/㎡。目前，约95%的住宅按净房源折算。

5月29日，华宇江南推了50套房，建筑面积170㎡，平均售价44393元/㎡。网房显示都卖完了！

仁恒城市星光6月7日在16、17、21号楼开盘323套房，户型面积分别为100、110、126、165㎡，均价4.38万元/㎡。目前网房显示还有4套房在售，基本售罄。

从城南去城市化的角度来看，总的来说还是相当可观的。两个桥板是刚需或者整体刚换，小单元更受欢迎。中海城南府的大单元也有抵触。目前剩下的房子基本都是131平的单元。

云起玫瑰园在绿城的定位得到提升。要说城南的改善板块不好卖，在此之前，华宇江南和仁恒城市星光这两个改善板块遍地开花，基本都卖完了。这两个建筑虽然离河西比较近，但不是城市的核心区域，但可以完美改造。或许绿城云起玫瑰园应该好好学习，好好借鉴~