买了小产权房怎么办 买了小产权房遇到拆迁怎么办

如今，农村或城市郊区的集体土地上出现了一种新型的房屋，称为“小产权房”。顾名思义，主要是指没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不予备案的房屋。但乡镇政府或村委会会出具“小产权证明”。但是，既然这张“小产权证”不是真正合法有效的产权证，遇到拆迁补偿时如何争取？

今天，卢晓将带领大家走近小产权房，看看小产权房与征收拆迁的激烈碰撞。

首先，小产权房如果被拆除，能否得到合理的补偿，取决于买卖合同是否合法有效。

小产权房购房合同的确定

1)根据《土地管理法》第六十三条规定，小产权房不得转让或者出售给非本集体成员的第三人，即购买后不能合法转让。

2)《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷效力认定和处理原则研讨会纪要的通知》第二条规定，除效力认定外，该类合同的效力认定为无效。第三条规定，处理农村私有房屋买卖纠纷的原则是:一是尊重历史，照顾现实；二是要重视判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。

小产权房买卖合同有效的几种情形

1)买卖双方为同一集体经济组织成员，并经房产管理部门审核同意的，可认定合同有效；

2)房屋出售给集体经济组织以外的人的，经有关组织和部门批准，合同可视为有效。

小产权房无效购房合同的几种类型:

1)未经有关组织和部门批准，合同未实际履行或购房人未实际居住和使用该房屋的，合同无效。

2)如果合同已经履行，购买方实际生活使用，则根据案件具体情况综合分析后确定合同效力。

小产权房买卖合同无效后的处理

1)合同被认定无效后，买受人应将原房产返还出卖人，出卖人应将收取的价款返还买受人。

2)买受人在争议房屋居住、使用期间，对争议房屋及庭院进行装修、翻建、扩建的，对其附属物享有所有权。一般来说，买方会将原件和附加物返还并支付给卖方，卖方会赔偿买方的附加值。

3)按过错赔偿损失。一般情况下，出卖人知道或者应当知道国家法律、法规和政策不允许农村集体土地流转的，应当对合同无效承担一定的过错责任。

过度补偿拆迁。征收拆迁时，购买人不属于合法产权人，不能获得产权拆迁补偿。小产权房的购买者可以获得产权人或产权人的一份补偿利益，但最终可能不得不依靠诉讼来争取。

希望能给准备购买或已经购买小产权房的购房者一些建议，让他们清楚地了解购买小产权房的利弊。

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