绵阳仙海婚纱照 绵阳今年首场土拍“爆冷” 业内直呼“意料之中”

刚才！2021年绵阳首届地球拍卖会落幕！

海贤279.08亩的地块果然被拿掉了！

拍卖的原因很简单，没有人报名！

在地球拍卖市场沉寂了四分之一后，它终于迎来了2021年的第一次地球拍卖，却以如此冷清的方式结束。

其实在去土拍现场的路上，业内都在讨论，如今的土拍大多会遇到冷，只有到了现场之后，才发现是“天寒地冻”！

在之前的土地拍卖公告中，我们也说过，这四块地的位置正好属于海贤教育旅游健康产业园项目的用地，这也与去年曝光的“黄金小镇”示意图高度吻合。这也直接影响到工业园项目的后续进度，甚至整个海贤的发展速度。

黄金小镇

根据容积率和限高指标，这4块地块将开发为住宅、小高层、低密度住宅等改善产品。

因此，本次地球拍卖也是海贤打破板块门槛、快速提升知名度的关键点，也是海贤迎来新发展阶段的新机遇。

然而，现实并不尽如人意！

行业普遍不乐观

预计会流动

自土地拍卖公布以来，业界对海贤的土地拍卖一直不太看好。“大部分会很酷”，“海贤甚至很难制作”...相当多的“不喜欢”。

被称为“绵阳后花园”的海贤，也是豪宅、别墅的聚集地，绵阳房价的天花板，但这样一个天然高贵的地方却被拍卖的很惨！

这四个情节为什么流动？背后的真相是什么？海贤注定是别墅的巢穴吗？

背后有很多原因，包括政策原因和区域市场原因，这与地块本身的质量和海贤市场的特殊性是分不开的。

一个

地块本身条件

地段577

出让面积:43637.11㎡

土地用途及使用年限:住宅、商业用地，住宅70年，商业40年

容积率:≤1.5

建筑高度:≤18米

建筑密度:≤30

绿地率:≥30%

576号拍品

转让面积:75183.69平方米

土地用途及使用年限:住宅、商业用地，住宅70年，商业40年

容积率:≤1.5

建筑高度:≤18米

绿地率:≥30%

建筑密度:≤30%

地段578

转运面积:34759.34平方米

土地用途及使用年限:住宅、商业用地，住宅70年，商业40年

容积率:≤1.5

建筑高度:≤ 20m

绿地率:≥30%

建筑密度:≤30%

地段573

出让面积:32，468.14 ㎡

土地用途和使用寿命:居住70年

容积率:≤2.0

建筑高度:≤ 40m

绿地率:≥30%

建筑密度:≤30%

其中三个地块容积率最高1.5，限高18-20米。只有开发住宅和低密度住宅才有可能，开发要求无疑更高；573号地块虽然指标略松，但地块形状不够方，考验开发商的技巧。

房子和小高层虽然也可以做成改善产品，但比起最终的改善别墅，更依赖商业、学校、交通等配套设施。

这四块地虽然位于海贤教育旅游健康产业园，但海贤周边并没有大型商业和优质教育资源。如果地块旁边的中小学用地能像预期的那样迎来陈侗国际学校，或许情况会有所改变。

另外，海贤是绵阳唯一一个以旅游开发为主的公园，配套设施明显受损。

海贤距离绵阳主城较远，108号线境内段因线路穿越湿地自然保护区而重新调整，工程进度再次延后。

所以，神仙电流的拍摄也是大家所期待的！

2

保单报价

今年以来，虽然年初量价齐升的小洋春提振了市场信心，但楼市的“三振”并没有让房企的热情保持太久。

4月22日开始正式实施的“商品房预售”和“商品房预售资金监管”新政策，再次表明绵阳坚持“不炒房”的坚定决心。回头看看“立即实施！基金监管、预售新政...打击绵阳楼市！与每一位买家的关系！》。

早前我们也分析过，4月的两个新政策都指向房企高周转、高杠杆，从融资端限制现金流，房企融资成本越来越高；预售条件的升级放大了房企的发展节点，各种措施无疑降低了收益预期，从而使得房企对土地收购更加谨慎。

三

区域性市场

海贤地块的拍卖明显与区域市场走势有关，这也是行业普遍不乐观的原因。

事实上，海贤在绵阳楼市一直是一个自成一体的存在。在海贤，第三产业占经济结构的80%。但就绵阳而言，第二产业仍然是支柱产业，这也从基础上决定了其特殊性。

得益于独特的生态环境，板块内充斥着陈侗海贤场、首开海贤龙湾、海普兰山、葛翔崔莉等低密度别墅，但也意味着买家非常单一，都是极致的改善。海贤新房均价一直是绵阳最高点，所以海贤整体去污时间比其他板块都长。与那些只需要优先和快速发展的领域相比，海贤的生活目前只会更加艰难。

首开海贤龙湾

目前，海贤正在努力打造国家级假日旅游区，无论是产业项目还是配套设施，更多的是为了补短板，提高服务质量，拉动经济增长。因此，各种福利往往是“外部”服务，而不是其他部门的“内部”服务。

在这样的市场前景下，房企不得不考虑更多的土地收购。

总之，土地拍卖最终是由于房企征地积极性低，对区域的预期不足，但这无疑会降低政府对土地收益的预期。毕竟，任何定价都需要经过市场的检验。

特殊区域定位

房地产市场的发展在短期内是有限的

4月28日，海贤与汉化文旅控股正式签约海贤光影文化旅游城项目。

项目规划总用地面积约5600亩，其中建设用地1400亩，其他可利用土地4200亩。项目预计总投资约100亿元。

海贤广英文化旅游城项目

引入乡村旅游、康养、度假等相关产业，通过旅游资源开发整合，提升完善旅游配套设施建设，形成“一带五功能区”联动发展，最终成为集观光农业、康养居住、文化体验、酒店度假、光影艺术等综合服务于一体的度假目的地。

目前，海贤正在向“国家旅游胜地”迈进。中信乌木文化旅游健康产业园、海贤教育旅游健康产业园、七彩枫林以及这个光影文化旅游城项目，都为海贤后续的发展预留了充足的动力，但如此大规模的项目需要时间来实现。

中新武穆吕雯健康产业园

在绵阳楼市，旅游和医疗的方向几乎空白色，更不用说主流方向了，这也意味着海贤楼市短期内必然受限。

或许，重大项目建成后，所有的好处都落实到位，海贤力争成为国家级旅游度假区。海贤将以不可复制的生态资源和高不可攀的姿态打一场漂亮的翻身仗！

第一次地震是寒冷的

2021年土地市场是不是在走下坡路？

海贤一直存在于自己的体系中，所以海贤大地拍卖的表现完全不适用于绵阳大地拍卖市场的整体市场趋势。

就像前天文章里描述的内容一样，可以毫无激情的阅读《绵阳地球拍卖第一战》？16条征地公告有亮点！》

2021年一季度绵阳土地市场新增住宅用地431.72亩，忽略2020年一季度数据。与2019年一季度相比，增速更大。

而且，据业内人士透露，园艺山将出售5块地，共计273.34亩，将于5、6月份入市，没有任何意外。届时，园艺山将引发新一轮土地拍卖，二季度土地市场将活跃。

随着绵阳科技城新区建设的加快，绵阳科技城新区西北片区和科技中心即将启动土地征收，城市板块不断扩大。作为城市发展的基石，绵阳的土地拍卖市场和楼市依然有很大的发展空！

—结束—

图文来源:绵阳楼市