美国楼市 疫情下上演美国版“逃离北上深” 美国房市还能上涨2年

黄女人|文

金融和商业骑士|出品

诺贝尔经济学奖得主罗伯特·希勒曾用“非理性繁荣”一词预测全球金融危机。

6月29日，平安证券首席经济学家钟在喜马拉雅发起、财商骑士联合发起的第二届“投资进化”线下沙龙中，将“理性繁荣”一词改为“理性繁荣”，用来形容疫情后美国房地产市场的繁荣。

为什么全球房地产市场在疫情冲击下欣欣向荣？

美国房地产市场崛起的背后，隐藏着哪些影响全球的宏观因素？

这一次，美国房地产的泡沫实际上是“相对稳固”的。原因是什么？

本次沙龙的主题是“未来五年房地产仍是最佳投资吗？”钟与听众分享了他的研究成果，并得出结论:美国的房地产在一到两年内仍有空的增长。

中证生

平安证券首席经济学家、研究所所长、2015年新财富最佳宏观分析师

以下是财经侠客钟的演讲。

#1

为什么疫情下全球房市蓬勃发展？

新冠肺炎疫情对经济影响很大，但一线城市房价同比涨幅依然不减。为什么呢？

我们发现，这不是个别现象，而是普遍现象，疫情过后，世界各国的房地产市场异常繁荣，形成了庞氏效应。

而且，最有意思的是，任何一个国家的贫富差距越大，任何一个国家的物价涨幅就越高，而中国的贫富差距依然很大。

贫富差距和房价飞涨，谁是原因谁是结果？我们的结论是“互为因果”。

事实上，每一轮房地产大起大落都对推高贫富差距起到了至关重要的作用。

几年前，有一本非常流行的书叫《住房债务》。

书中提到，次贷危机对中产阶级的影响最大，因为中产阶级最重要的家庭资产是房子，而富人阶层的资产类别则更加多元化。

次贷危机爆发后，美国出台了超宽松的货币政策，迅速提振了债市、股市和房市。

在这种情况下，富裕阶层在股票和债券市场赚了很多钱。而许多中产阶级甚至让法院拍卖他们的房子。

在反面和正面之间，对美国的贫富差距造成了尖锐的冲击。

几年前，特朗普当选，美国民族主义兴起。事实上，我们可以从上一轮美国房地产泡沫崩溃中找到根源。

这说明房地产周期和调整对一个国家的贫富差距有着深刻的影响。它甚至可能对经济和社会产生深远的影响，所以没有一个政府敢对国内房地产市场掉以轻心，因为它是普通人最重要的资产。

总的来说，全球住房市场在这次繁荣中有两个特点。

第一，这是普遍现象，不是个别现象。

第二，贫富差距越大，物价涨幅越高。

#2

美国房价继续上涨，这可能会提高通胀水平

看看美国的房地产。

众所周知，房地产在中国经济中起着非常重要的作用。甚至在几年前，还有一种夸张的说法“房地产绑架了中国经济”。

那么，美国的情况如何？

事实上，美国房地产在美国经济中的比重远远小于中国。但在民间投资领域，新疫情冲击以来，只有住宅投资对其做出了积极贡献。

因此，美国房地产的恢复对美国经济有积极的支撑作用。

此外，美国房地产增加值占美国GDP的比重接近13%，略高于中国，这也说明房地产对美国经济有积极贡献。

最重要的问题是什么？就是房价和租金的比例。每个人都关心美国的通货膨胀。在美国的通货膨胀指数中，一个非常重要的权重是租金。

表:美国房价租金比快速上升

来源:平安证券研究所Wind

从这张图中，我们可以看到，虽然美国的房价大幅上涨，但租金几乎没有变动。这是什么意思？

这是关于均值回归的故事。

房价和租金之间应该有一个平衡的比例。房价持续上涨，但租金不动，这意味着未来1-2年租金将持续上涨，这将继续拉伸美国的通胀。

这个时候，美联储还能说通胀是暂时的吗？你还能说高通胀还是可以承受的吗？

如果美联储的货币政策收紧速度超过预期，将对全球所有资产产生深远影响。

因此，房价的持续上涨可能会提高美国的整体通胀水平。

表:新冠肺炎疫情爆发后，美国房价加速上涨

来源:平安证券研究所Wind

从这张图可以看出，新冠肺炎疫情爆发后，美国房价加速上涨，租金也自去年夏天以来首次加速上涨。

因此，我们不应该忽视房价到租金的滞后传导，这是我们关心美国经济和美国货币政策的最重要变量之一。

目前，房价上涨对美国经济的影响非常积极，但对通胀的影响可能有一个滞后的过程。

#3

美国房地产市场为什么这么热？

毫无疑问，第一个原因是非常规货币政策。

简单来说，美国极度宽松的货币政策，包括零利率和无限资产购买，导致30年期抵押贷款的固定利率在2020年底降至2.66%的历史低点。

在这种情况下，居民的房贷还款压力急剧下降。美国有一个很亮的词叫FOMO，我翻译成“不怕上错车，就怕不上车”。

几年前我们在中国讨论买房的时候不也是这样吗？恐怕我不能上车。这种心理很常见，美国人也会有同样的想法。

此外，美联储还购买了大量的抵押贷款支持证券。可以说，美联储深度介入美国房地产市场。

这与我们的央行不同。中国央行的货币政策并没有那么极端。当然，更极端的是日本银行，直接买股票。

房地产的高度繁荣离不开宽松的货币政策。

第二个重要原因是积极的财政政策。

拜登经济学中最重要的是什么？中产阶级经济学，有人称之为左派经济学。其最重要的目标是使社会中低收入群体获得最大的政策刺激效果。

目前美国中低收入群体的收入增长率已经超过高收入群体，这是一个非常奇怪的现象。

以前的主流经济学叫“涓滴经济学”，意思是随着富人赚更多的钱，开更多的企业，招更多的工人，人民的收入就会增加。后来，拜登在舞台上看了一眼，认为根本不是这样。

因此，美国现在最重要的政策是保护居民和消费。所谓“中产阶级经济学”。

在这样的背景下，我们可以看到，在疫情的冲击下，美国的个人收入增长非常快，很大一部分个人收入来自政府的社会福利支出。

还有一个现象。

2021年3月，美国居民储蓄率达到27.7%的最高点，这实际上是美国房地产涌入的巨大蓄水池。

因此，我们有时会开玩笑说，所谓的拜登新政和中产阶级经济学似乎让我们尝到了美国社会主义的味道。

甚至美国的失业救济金也高于大多数正常工作的工人的收入。这是一个非常神奇的国家。

当人们有这么多钱可以花的时候，美国房地产的繁荣就可以理解了。

#4

美国房地产的泡沫非常稳固

繁荣形势下，美国房地产有杠杆吗？美国房地产有泡沫吗？

首先，最重要的是美国居民的杠杆率还很低。

在宏观经济研究中，给居民部门增加杠杆是最危险的，最重要的原因是美国的家庭资产负债表在经历了次贷危机漫长而痛苦的修复之后非常健康。

第二，美国房地产供需关系相对平衡。

疫情爆发后，公共卫生问题导致人们在高密度城区敬而远之，倾向于改善居住条件，在低密度郊区购房。与此同时，远程办公使忙碌的上班族有可能搬到郊区，这是需求的变化。

另一个变化也很重要。美国适龄购房者，年龄在30-49岁，未来十年还将继续增长，他们将成为美国购房者的主力军。

这和中国人口加速老龄化不太一样。

因此，从需求方面来看，美国的总需求仍在稳步增长，需求结构也在发生变化。

在供给方面，最大的问题在哪里？

次贷危机后，美国住房供应处于较低水平，导致美国现有住房存量严重不足，因此目前处于非常紧张的平衡状态。

所以我经常开玩笑说，美国房地产看起来很难；如果有泡沫的话，那是非常稳固的，因为美国房地产的供需关系是非常典型的紧平衡。

第三，说到底，房地产要想实现持续增长，还需要居民收入持续增长。现在，美国的就业恢复和居民收入增长也步入正轨。

当然大家都会担心:美国的房贷利率是多少？如果美联储加息，10年期美国国债收益率上升，30年期抵押贷款利率上升，仍然会在一定程度上抑制房价。

因此，综上所述，美国的房地产趋于泡沫化。包括，从市盈率来看，美国房地产板块的市盈率高于其他行业，并且有泡沫化的趋势。

但对研究泡沫有深刻洞察的罗伯特·席勒教授在做了充分分析后，也认为美国房地产的上行周期可能会持续1-2年，美国货币政策的拐点可能是美国房地产市场繁荣的拐点。

这就是美国的情况。

#5

美国版的《从北逃到深》

另外，我还想谈谈液化。关于液化，我们首先会想到无定形的水。那么，液化是什么意思？

疫情过后，我们的工作生活模式发生了很大的变化。

根据对13个国家的2600名上班族的调查，66%的人表示他们更喜欢薪水低但灵活性高的工作。

新冠肺炎疫情爆发后，员工预计远程办公频率将达到每周2.4天，比2019年高出约40%。

在这种情况下，出现了美国版的“北逃深”。因此，在美国本轮房价暴涨中，郊区房价涨幅明显超过核心城区。

然而，这一幕并没有发生在中国。

最后，我再总结一遍。

首先，今年房价上涨不是个别现象，而是全球现象，这是在全球货币宽松之后诞生的。

第二，美国的房地产泡沫依然比较硬，无论是供需金融还是市场情绪，都与次贷危机后的格局完全不同。

第三，我们相信罗伯特·席勒教授这次的判断，美国的房地产可能还会上涨1-2年。

第四，美国疫情之后，房地产出现了美国版的“北逃深”，几十年都没有发生过。

我想强调什么？这一轮美国房地产基本上是普涨。然而，中国的情况喜忧参半，中美两国的房地产表现各不相同。

风险提示:投资有风险，入市需谨慎。以上仅代表嘉宾个人观点。

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