通州房价最新消息 通州楼市调查：房价为什么还没有上涨

文|叶树利

在北京房价的激情下，北京有利的副中心通州的二手房还在下跌。

为什么通州的二手房还没有享受到北京房价上涨的红利？

目前通州最底层的二手房适合上车吗？

通州楼市有投资价值吗？

通州什么时候才能迎来自己楼市的真正爆发？背后的决定性力量是什么？

如果在通州买房，哪些板块会升值更多空？

本文试图从一个学者的角度来回答上述问题。

为什么北京房价动荡？

3月份，国家统计局数据显示，北京以1.4%的环比涨幅领跑70个大中城市。

这只是北京楼市整体面貌的写照。往里看，北京楼市的内层已经非常分化，主要体现在以下三点:

a、增速差别很大，有的地方涨了将近一半，有的地方只涨了10%左右；

b、涨跌分化，有的地方在涨，有的地方还在跌；

c、上升时间很不一样，有地先上升，有地再上升。

2020年12月北京各区房价同比涨幅充分说明了这些差异。

也就是说，根据我爱研究院的统计，2020年12月，北京各区二手房中，只有东西海房价同比上涨，其他区房价均同比下跌，北京房价内部表现千差万别。

此外，到目前为止，北京房价的分化有两个主要特征:

A.从去年8月开始，北京房价开始蠢蠢欲动，富人越多的地区上涨越早，涨幅越大；涨幅较大的地区，目前市场已经上涨了50-60%，而很多地方还在下跌。

b、多年后，特别是春节后，北京的房价涨幅开始向次价值领域蔓延。

为什么北京房价呈现出如此分化的骚动？根据一位学者的说法，主要的驱动力或原因如下:

a、北京这波房价动荡始于2020年8月左右。

时间点在去年8月左右，因为去年6月中下旬北京又发生了一次疫情，导致城市进入暂停键，一切都暂停了，包括楼市。直到7月中下旬，北京才再次按下启动键。

b、北京这波房价上涨是从高端学区开始的，涨幅最大。

相对来说，学区的房价在同一区域内较高，但涨幅更大。造成这种情况的主要原因在于供需紧张。背后有三股主要力量在加剧学区的供需紧张。

首先，疫情之下，中国的国际形势日益紧张。在这种背景下，大量原本打算出国留学的孩子又回到了国内高考。

目前没有北京国际学校近一年的学生流失率数据，但据一位学者介绍，去年下半年北京某著名国际学校开学时，六年级一个班的学生流失率高达40%，这40%的流失职业主要去了国内留学。

北京国际学校的家长相对来说是一群高财富人群。这些孩子回到国内教育体系后，会催生出大量刚性的学区房需求，这将有助于增加抢夺北京学区房的紧张情绪。

其次，2014年2月，北京市人大常委会第九次会议通过了北京市“独生子女”政策，北京市“独生子女”政策正式颁布。2016年全面二胎政策实施，这些二胎政策后出生的人开始逐渐生出一些学区房需求，从而增加了学区房需求。

记得，北京的家长抢学区，一般是开学前三年左右开始抢孩子的小学。去年恰好是一个重要的时间节点。

第三，随着水的释放，大量资金流入投资价值更高的学区。

一位学者在4月17日就中国社会去年是否有放水表示赞同中泰证券首席经济学家李迅雷的观点:“去年中国央行非常谨慎，几乎没有扩大表，增加了4%，而美国是76.8%。然而，中国商业银行的新增信贷增长了18%，是美国的两倍。虽然央行非常谨慎，但我们的水量还是比较大的。”

中国商业银行释放的水大部分流入富人手中，而不是中下阶层。再加上疫情下实体经济不景气，富人手里的钱转了几个弯就流入了富人的房子。当学区房的金融属性越来越强，越来越有投资价值，自然也越来越受到很多有钱人的青睐。

此外，由于“一学位六年”政策为学区房降温，实际上可能会“降低”学区房的供应能力，间接加剧供需紧张。

正是因为学区引领了上涨，所以北京楼市第一个上涨的区域是东城、西城和海淀。

c、行业IP紧跟学区IP。

如今的北京楼市，以地段理论为基础的圈层理论逐渐退出，以学区、产业、规划为代表的IP理论逐渐占据了楼市的定价权。

学区房开始兴起后，以产业中心为圈的产业房开始兴起，如望京、中关村、上地等。这主要有两个原因:

首先，在各种调控和拦截下，北京楼市的需求端已经逐渐回归到刚需和去投机。而在工业中心周边，需要买房就业的人更多。

这个时候自住的人刚需的地方越多，需求就越大。工业中心，如中关村、上地、望京等。，由于他们巨大的就业能力和一群聚集的码农，手中既有需求又有人民币，在更高的智商下也有预测能力，高端人群抢夺学区房时反应相对更早，因此通过接管刺激了产业用房的需求。

其次，自2017年317调控以来，北京楼市在2020年国庆前后经历了近三年半的下跌，也导致大量产业工人购房需求被压制和延迟。随着学区房的主导，大量积压产业工人的购房需求迅速被点燃。

d、多年后，次价值领域的房价开始回补。

多年后，5-6环的临时铁路房和二次新房开始弥补增加。延迟增长的主要原因是需求侧的需求被延迟和刺激。

一方面，这些房子的买家主要是普通的刚需家庭和普通投资者，他们对市场的敏感度相对较低，所以他们的行动比较慢。另一方面，这些购房者很多缺乏提前预测入场的勇气和能力，更多的人是在看到房价上涨后才敢入市，所以需求的释放更加滞后。

为什么通州房价在拖后腿？

统计显示，3月22日至4月21日这一个月，通州二手房均价为45335元/㎡，环比微降0.97%。

当然看到这个肯定会有人反驳:废话，很明显你看到的某个板块最近一直在涨。

这很正常，因为是两个概念:一个是指整体均价，一个是指具体情况。

与这个统计数据相对应的是，我热爱我所在研究所的统计数据。2020年12月，与一年前的2019年12月相比，通州房价同比下跌5.3%，领跑北京楼市同比跌幅榜。

有些人可能不同意统计数据，但以上两个统计数据至少可以说明一个问题:到目前为止，在这波北京楼市中，通州的房价表现并不好。

到目前为止，在这波北京楼市中，为什么通州的房价表现不佳？或许这一波北京楼市背后的驱动力恰恰给出了答案。

a、这波北京楼市最大的驱动力是学区房，而通州没有强学区房的概念。

目前，通州落地的名校有人大高中通州校区、人大高中通州校区、皇城根小学通州校区。但是要记住，学区形成背后的学区需要时间沉淀，其背后沉淀的核心包括两点:

一是教师的沉淀。

教师是一个学区形成的关键，但教师需要时间的积累。

其次，学生是学区最重要的支撑点。

一所好学校，除了老师，学生才是最重要的，从某个角度来说，学生比老师更重要。

北京著名学区背后的学区概念，如西城金融街区、德胜门区、海淀万柳区、中关村、上地、东城和平里区等。，不仅有大量的优秀教师沉淀在相应的学区，但最重要的是，有大量的高知家庭和相应的优秀学生聚集在这些学区的背后。

高科技家庭+优秀学生+优秀教师，三者共同努力，形成强校区和相应的学区。

城市副中心建设刚刚起步，“高知家庭+优秀学生+优秀教师”的学区链还没有完成，所以强校区的概念在通州还没有形成。这就导致了在北京房价上涨趋势中，通州房价落后于第一起跑线的事实。

b、产业是北京房价上涨趋势的第二推动力，通州副中心的产业建设才刚刚开始。

副中心的产业发展刚刚起步，最典型的缩影就是运河商务区。目前，该区域众多写字楼基本处于运营前状态。环球影城也在筹备运营；此外，台马板块的产业发展基本处于从规划到落地的过渡阶段。

总之，目前通州的产业发展正处于从规划到落地的过渡阶段，“产业-人流”的正循环阶段还根本没有形成，这也使得通州的房价未能站在当前北京楼市的第二起跑线上。

c、此前上涨过快，导致去年通州房价出现一定程度的消化不良。

2015年7月，北京政府宣布东移后，副中心概念接连利好，相应的，通州房价也持续上涨。

统计显示，2015年至2019年的5年间，通州房价涨幅达90.64%，居北京第一。

房价的过度上涨导致通州房价有些消化不良。当概念大潮逐渐退去，通州房价呈现理性回归，这使得通州房价在本轮北京房价中放缓。

d、北京楼市更严格的调控政策也让通州房价短期内更加克制。

在北京楼市，通州实行更严格的调控政策，无论北京户口还是外地人，这也让通州的房价在这一轮市场中的表现更为急迫，投资提振更少。

下一篇文章主要讨论通州楼市是否有投资价值，买房最推荐哪些板块。