宁波单身公寓 惊呆 宁波“40年产权”的单身公寓 交易税费竟然这么高……

最近，宁波的单身公寓市场相当热闹。

虽然早在今年年初就有相关消息和市场预期，但宁波在7月底正式决定从9月15日起实施新的落户政策，明确“40年产权”的单身公寓也可以落户集体户，被单身公寓的各类卖家渲染为一大福利。

但时隔多年重返江湖，甚至承诺多年后高价回购的“售后包租”，刺激了相当一部分人对单身公寓作为投资产品的需求。

如果用于购房后出租，由于面积小、总价低，单身公寓的租金水平往往高于普通住宅，其年租金回报率一般可达45%甚至更高，显然比在银行存钱更划算，也可以称得上是一笔不差的生意。

但是，如果你从投资普通房子的角度来购买单身公寓，并期待未来大幅升值，恐怕需要慎重考虑——拥有“40年产权”的单身公寓非常高的交易税是一个巨大的劣势。

今天我们就来仔细算一下“40年产权”单身公寓的交易税。

第1部分

有四种主要的税要交

首先需要指出的是，拥有“40年产权”的房屋，包括公寓、商铺、写字楼、车位等。，不像普通房子一样享受交易税费优惠政策。

具体来说，单身公寓——

契税应按总价的3%缴纳，无论大小。

按总价或差价5.6%缴纳的增值税和附加费，不能享受普通房屋购买两年后可以免征的政策。

一个税，要么是总价的2%，要么是差价的20%，不能享受普通房子的“全五只”免税政策。

还有一种税，目前在交易普通房子的时候是不征收的，但是在交易单身公寓的时候必须缴纳，那就是土地增值税。

单身公寓的土地增值税要么按总价的5%征收，要么按30%-60%的累进税率征收。

我们列出了单身公寓的交易税费如下:

这里所谓的核定征收一般是指无法提供购房发票原件；按实际收款，一般指原始购货发票。

目前，在宁波二手房市场，大部分的单身公寓交易都是通过核定征收的方式缴纳交易税。

按照规定，契税由买受人缴纳，增值税附加税、个税、土地增值税由出卖人缴纳。

当然，宁波二手房买卖的所谓做法是房东“踢”，只算房款净额，交易税通常转嫁给买家。

接下来，我们仔细算账。

第2部分

没有采购发票

首先在无法提供原始购房发票，采用核定征收方式的情况下，计算单身公寓的交易税。

假设一套50平米的单身公寓，单价1.5万元/平米，也就是总价75万元。根据上表，这样的单身公寓必须付费:

契税= 75万元×3% = 2.25万元

增值税和附加费= 75万元×5.6% = 4.2万元

个税= 75万元x2 % =万元

土地增值税= 75万元×5% = 3.75万元

交易税总额高达11.7万元！

如果所有税费由买受人承担，买受人相当于以单价17340元/平方米购买了这套单身公寓，实际单价比合同单价高出近2400元/平方米。

第3部分

有一张购物发票

然后可以提供实际征收方式下的单身公寓的购房发票原件和交易税。这就更复杂了。边肖至少有一半的脑细胞死亡，主要是由于土地增值税的计算...

首先，我们必须理解两个概念:

一、差额怎么算？这与增值税、附加费和个税的计算有关。

二、累进税率如何计算？这与土地增值税的计算有关。

实际征收方式下的所谓“差额”，是指房屋成交价格与原购房价格在计算增值税及附加费时的差额。

差额作为税金计算，是指房屋成交价款减去原购房款、原已缴纳契税、转让房屋时已缴纳的税款及相关合理费用后的余额。

个人资料图片。图形和文本无关紧要

对于上面举例说明的单身公寓，假设原购房价格为12000元/平方米，即50平方米总价为60万元，需要原购房发票证明，现以75万元出售，需缴纳增值税及附加费= x 5.6% = 8400元。

既然个税的计算涉及到土地增值税，那我们就先计算土地增值税吧。

土地增值税的计算公式为:

土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×扣除系数

按照实际征收方式，土地增值税的税率称为四级累进税率，分为30%、40%、50%和60%四个档次。具体计算公式为:

1.增值额不超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%；

2.增值额超过扣除项目金额的50%但未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；

3.增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；

4.增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

在这个公式中，扣除项目金额的计算后，还有一个公式:

扣除项目金额=原采购发票金额×+转让过程中支付的相关税费。

其中，“年限”是指从原始采购发票载明的日期到销售发票开具之日的年限。但四级累进税率具体公式中的5%、15%、35%是指“扣除系数”。

增值额的计算公式为:

增值额=转让总价-扣除项目金额

以上面的单身公寓为例。假设房东两年前买的，当时交的契税是= 60万元×3% = 1.8万元，精装修，所以没有装修费用，那么:

扣除项目金额= 60万元X+原购买时缴纳的契税:1.8万元+本次转让时缴纳的增值税及附加费:8400元= 68.64万元

增值额= 75万元-68.64万元= 6.36万元

增值额与扣除项目金额之比=6.36/68.64=9.3%，即不超过50%。因此，土地增值税按增加值的30%计算:

土地增值税= 63600元×30% = 19080元

现在，让我们回到开头，计算一下这个单身公寓的税收:

个税=X20%=20904元

总而言之。以实际征收方式为该套公寓支付的交易税包括:

契税:22500元

增值税及附加:8400元

个税:20904元

土地增值税:19080元

交易税金总额:70884元，相当于总价75万元的9.45%。

个人资料图片。图形和文本无关紧要

显然，虽然计算很复杂，但如果按照实际征收比例征收，近5万元的交易税可以少交一些。

当然这是这个单身公寓房价没涨那么多的时候算出来的交易税。

如果这个两年前花60万买的单身公寓现在翻了一倍到120万，需要按40%的税率缴纳土地增值税，将近19.5万元！交易税总额高达33.5万元——相当于转让总价的28%！

因此，需要特别注意的是，单身公寓的土地增值税是你赚的越多，税就越高！

我们还做了一个对照表:

第4部分

结论

无论是核定还是按时征收，单身公寓的交易税明显远超普通住宅-

也是一套50平米2年以上的房子，简单按核定征收计算，单套公寓的契税、增值税及附加税、个税、土地增值税加起来。不得不支付总转让价格的15.6%；

不过，普通住宅增值税还有附加免缴，契税1%，个税1%，而且没有土地增值税，只需总转让价的2%就够了。

按照宁波二手房交易的惯例，如果房东要买家承担全部交易税费，市场对单身公寓的接受程度可想而知。

当然，目前宁波二手房市场的一些单身公寓房实际上是亏本出售的。

像鄞州万达的48克拉，10多年来都是以1.5万元/平方米开盘，现在挂牌价格只有1万元/平方米的地方也不少。

在亏本出售的情况下，增值税、附加费、个税、土地增值税并没有按照实际征收方式缴纳，但房东的心情也可想而知...

宁波晚报记者

周克娜

编辑

格舒亚