酒店投资 未来酒店投资市场三大方向

年初受疫情影响，从整体宏观数据来看，大众消费增速缓慢且持平，租赁地价较前两年有所下降并停止上涨，但人工成本仍逐年上升。

资料来源:国家统计局

众所周知，酒店的营收是从Revpar中减去租金和运营成本，所以消费力、租金和人工成本是影响酒店投资市场的宏观因素。

如果你想获得良好的投资回报，你要么提高Revpar，要么降低租金和成本。就目前情况来看，我们认为酒店投资市场仍有盈利空，主要表现在以下三大方向:

01

下沉市场

通过低租金提高收入

随着一线城市市场饱和，高端酒店纷纷向二三线城市下沉市场进发。以洲际酒店集团为例，早在2018年，中国二、三、四线城市开业酒店数量就占全国开业酒店总数的近70%，二、三、四线城市在建酒店占比高达90%。

对于品牌方来说，下沉市场是一个投资方向，尤其是在客流量大的学校、医院附近。如果以低租金驱动收益，投资成本基本在10万以下，可能是6-8万的产品投资模式，大部分是商业的。50多个房间的规模基本需要连锁，单体可能做不到。

数据来源:携程

02

一二线城市

城市高端精品苏民

近年来，做城市高端民宿也是一个投资方向，尤其是针对核心一线城市的非品牌小众，瞄准金字塔顶端的人群，比如上海水房、杭州鲨鱼。这类酒店卖的是风景和物业结构，在空房间的装修很有特色，通常依靠线上的名人明星打卡造势，再通过小红书、Tik Tok等媒体平台传播，带来很好的市场效果。

一般来说，城市高端民宿的基本房间大小在50间以下，太大做不了，基本走稀缺精品路线。装修风格往往是摩洛哥风格、窑洞风格、清水混凝土风格、静音风格等少见的风格。

上海水社酒店

03

翻新和重建

成熟商业区旧物业升级改造

旧物业改造酒店本身需要10万元，但如果物业条件足够好，可能只需要5万元。投资成本降低，整体收益模式良好。

在一二线城市的成熟商圈，有些酒店已经运营了七八年甚至十年，已经破损老化，需要重新装修。很多品牌都在这么做，比如锦江木兰、如家客栈YUNIK。成熟商务区的酒店改造必须采用装配式，建设周期快，效果好。不组装只能沉得更多，而且做装修很简单。

贵阳黑潭餐厅一楼小吃店

此外，还可以通过提高客房以外的收入带来不错的回报。贵阳黑潭酒店就是一个例子。一杯饮料每天有上万的收入，但满足这一条件的属性有限，只能作为单一的。

我们认为，上述三类目前在酒店投资市场都能赚钱。当然这是从宏观市场来分析的，与消费者的接触并没有那么直观。在实际操作中，具体问题要结合当地实际进行分析。

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