泛美华庭 柏林政府要给租金设上限 法院却不让 最惨租客还得给房东补差价

在过去的几年里，柏林因在欧洲租房困难而闻名。因此，柏林政府从2020年2月23日开始对2014年前建造的房屋实施租金封顶政策，这意味着柏林2014年前建造的约150万套房屋的租金必须保持在2019年6月的水平。五年后，租金只能根据当年的通货膨胀水平上涨。

乍一听，对于租房者来说，抵御飞涨的房租压力似乎是有益的。然而，今年4月15日，德国联邦宪法法院裁定这一租金上限政策违宪。根据基本法，租金的立法权属于联邦政府；因此，柏林国家无权冻结租金。这导致了柏林成千上万的示威游行。柏林城市发展和住房部长、社会主义左翼党成员塞巴斯蒂安·舍尔表示，今天是“柏林租房者的沉重一天”。

2021年4月15日在柏林街头的示威集会，抗议法院取消租金封顶政策的裁决。/ AP 2021年4月15日，柏林街头举行示威游行，抗议法院取消租金封顶政策的决定。/ AP

然而，供需之间的根本矛盾在法律上绕了一大圈后仍未得到解决。近年来，租户、政府和房东之间的博弈让柏林的住房市场上演了闹剧。这个“违宪”的裁决是雪中送炭还是火上浇油？

这比申请学校难多了

在过去的十年里，柏林的房价几乎呈直线上升。2010年，柏林的交易价格中位数为1550欧元/平方米。2021年4月，2014年及之前建成的二手房价格中位数已升至5100欧元/平方米，租金中位数为11.7欧元/平方米/月，同比增长3.5%。新房平均售价已达到7000欧元/平方米，较去年同期上涨9%。

德国各州一套旧公寓的平均申请竞争者人数 / 网页截图 德国各州申请旧公寓的竞争者平均数量/网页截图

德国各州一套新公寓的平均申请竞争者人数 / 网页截图 德国各州申请新公寓的平均竞争者数量/网页截图

在不受租金封顶政策限制的2014年后新签订的租赁合同中，租金中位数甚至达到了18.45欧元/平方米/月，同比增长7.3%。5-8欧元/平方米/月的廉租房比例越来越小，14欧元/平方米/月的高租金房源越来越多。近五年来，2014年后建成的新房租金上涨了48.5%。

正是在这种情况下，柏林推出了房租封顶政策。一方面是出租屋供不应求，另一方面是房地产市场持续上涨。所有经济原则都指向租金上涨，但房东受到租金上限政策的限制。

租金封顶能带来理想的实惠租金吗？

事实证明，上有政策，下有对策。由于房东不能加钱，他们会选择非价格标准的租客，这将导致很高的非货币成本:与合适的条件和租金相比，你现在要做的第一件事就是让房东看着你。

这很快就把在柏林租房变成了一个带有个人陈述的复杂申请:申请公寓时，通常需要一封申请函和一份申请表，在申请表中可以清楚地说明自己的情况、搬家的原因，以及为什么要租这个房子。除此之外，你应该试着写自己的个性，以确保你能在许多竞争对手中脱颖而出。同时我们也要做一些保证，比如不要在房间里抽烟，不要在房间里养宠物。让楼主多了解一下他的背景。必要的材料包括信用记录和银行流水。如果你是外国人，最好请之前的房东写一封推荐信。当然最后一套理论上是交不上来的，但是不交就拿不到房子。

写求租信时，请注意是否工整或拼错，以免给房东留下不好的印象。如果是合租，也有可能接受房东和其他租客的采访。面试时，你必须穿得整洁得体。如果可能的话，尽快做出决定，并表明你可以立即支付押金，甚至提前六个月支付租金。完成这一系列流程后，就可以回去等消息了，不要对它期望太高。毕竟竞争对手很多。

作者收到的其中两封拒信 / 世界说 作者收到的两封拒绝信/世界说

上学租房的时候，我用这种格式发了几十封申请信，但只收到了几封拒绝信和一次面试机会。说实话，租房比申请研究生难多了。

过程中的竞争也是不可想象的:今年年初，一位专栏作家专门问了他的房东这个问题，被告知房东在租房阶段收到了1000多封申请邮件。

在这个卖方市场，单亲妈妈、失业者、退休人员、难民、病人等弱势群体租房更难。此外，面对经济利益，部分房东会与租客签订阴阳合同，超出法律限定的最高限价的租金会被要求每年一次性付清，加重租客的经济负担。

极端情况下，为了有房子住，租客不得不接受房东的胁迫:据2020年12月柏林报纸报道，一名28岁的女子被一名58岁的男房东胁迫，用自己的身体换取继续居住的可能，甚至被迫卖淫支付房租。虽然男房东最终被判有罪，但可以看出弱势群体在面临无家可归的威胁时是无助的。

“失败的尝试”

既然租金上限政策没有效果，取消是否有助解决问题？

这一消息也引发了柏林华人社区的讨论。柏林的中国房东和房产中介都表示，这一政策不合理，取消肯定有助于柏林房市继续升温，租金和卖价肯定会再次上涨。一位资深中介从专业角度给我分析:“房地产的市场租金和价值是可以体现的，政策出台前业主投资房地产的财务计划也是可以实现的。在粥太多、需求供不应求的柏林房地产市场，租金和房价应该会继续上涨。”

但是，从工人阶级和不持有住房的租户的角度来看，房价和租金不断上涨是非常无奈的。一些过去一年因为政策少交房租的同学甚至在群里感叹:“社会主义国家的梦想终于落空了，少交的房租要还。”

德国国内媒体和政界人士也发表了相应评论。《南方都市报》当天发表的评论题为“一次失败的尝试，但不是讨论的结束”，认为这一规定的制定、实施和取消带来的讨论将使住房问题在全国范围内引起更多关注，其他州未来可能会考虑以宪法方式限制租金上涨。联邦建筑部长同意德国联邦宪法法院的裁决，并指出“这在政策方面是错误的方式，这种政策将限制住房投资，从而减少新住房的供应。”

柏林3月27日的反对房租上涨游行 / Stefan Boness/Ipon/imago 3月27日，柏林反对加租/Stefan Boness/Ipon/imago

上级有政策，地方有对策――下级试图绕开上级的政策

租金封锁政策不复存在，但租金稳定政策依然存在。该政策于2015年6月1日起施行，规定对于无期限的长期租赁，新租赁合同租金涨幅不得超过10%。因此，即使取消租金上限政策，仍可保障约70%的租户，令业主在短期内无法大幅提高租金。

此外，为了增加市场供应，政府甚至试图迫使房主出租房屋。“禁止住宅居住功能异化”正是通过对持有大量闲置房产的少数人征收高额费用，一方面降低了空城市住房的入住率，另一方面降低了炒房的可能性。

房东不能轻易赶走房客。如果租客拖欠两个月租金，房东有权要求租客离开，但法院会在租客与房东的纠纷中保护单身母亲、失业者、退休人员、难民或病人等弱势群体。如果房东家庭成员入住是“合理的个人需要”，也需要提前三个月向租客说明。如果被驱逐后发现房子无人居住，房东将面临法律风险。

但即便如此，住房市场也不会完全按照僵化的法律设计运作。例如，如果房东发现将房子转换为Airbnb更有利可图，他会将房子撤出长期租赁市场。此外，如果房东的租金无法支付他的月供，他会试图卖掉房子，以便在房价上涨时套现。

另一方面，稳租政策虽然有保障，但也有例外:“现代化”后，租金涨幅不会限制在10%。所以只要改造，房东可以合法提价。而且房东会拒绝和租房者签订相对长期的租房合同，不确定的租房合同会越来越少。房东在换房客时更愿意提高价格，以获得更高的利益。在租金有限的情况下，无限租赁的房产不再是热门房产，其平均售价一般比同位置空的房子低30%左右。在房东主导的租赁市场，达成无限租赁将变得越来越困难。

漫画：只为有一个公寓住 / Berliner Zeitung 漫画:只是为了有一套公寓/柏林日报

在这样的租金限制下，租客会尽量不换房，找房子无疑会变得更麻烦。同时，房东会尽量不维修公寓以减少额外费用。这种情况会引发新的矛盾。一些组织将要求进一步立法，禁止一些房东忽视公寓。更严格的法律要求将使房东得不偿失，从而减少租赁市场的供应。各方矛盾激化。

柏林还会继续“穷和性感”吗？

柏林10年房价变动情况 / GUTHMANN Berlin Real Estate 2021 柏林10年房价变化/古特曼柏林房地产2021

柏林国有投资银行IBB发布的《2020年住房市场报告》明确指出，疫情并没有缓解柏林住房市场的紧张局面。德意志银行和泛美银行警告称，房地产价格被高估，但目前房价不可能回到合理的估值区间。在柏林，近1.9万套新建公寓不足以供应需要更多居住空间的新居民和家庭空。租金上限限制了租金，但与此同时，公寓供应减少了四分之一，这使得新柏林人更难找到房子。

在市中心，租金14欧元/平方米/月的房子随处可见，便宜的房子越来越稀缺。该研究负责人Arnt von Bodelschwingh表示，柏林每年新增3万人，截至2019年底，柏林居住着367万人。人口增长明显快于住房增长，建设用地越来越少，建筑法规和标准越来越严格。近期，随着全球原材料期货价格的增长，建材价格快速上涨，大量公寓获得施工许可。但由于疫情、原材料涨价等原因，他们一直没有开工建设。2018年，已有64083栋房屋获批建设，2019年，这一数字上升至65803栋。

年轻人开始用脚投票，柏林30岁到45岁的新移民开始减少。报告显示，国家对租金的调整几乎没有改变根本问题:2015年以来，人口增长了4%，而住房存量只增长了3.4%。Bodelschwingh指出，只要建设速度慢于新增人口，“差距就无法弥合”，而柏林的房租上涨速度快于柏林市民的收入。

2003年，前柏林市长克劳斯·沃维莱特说出了他的名言“柏林是胳膊，但更性感”。正是因为这种“性感”，柏林对全欧洲乃至全世界的年轻人都有着独特的吸引力。与2003年不同的是，18年过去了，柏林的发展已经不是过去的样子。似乎柏林再也不能容忍穷人了:城市不再萎缩，而是不断发展，城市更新让士绅泛滥。

继英国退出欧盟之后，作为欧盟领导人德国的首都，其国际政治地位也在不断提升。柏林的许多互联网初创企业已经成长起来，并吸引了大量高薪的互联网从业者。特斯拉在柏林建了工厂，柏林新机场也终于建成投入使用。但柏林曾经引以为傲的亚文化正面临压力:租金上涨几乎无法估量，公寓供不应求，年轻人无法自立。

今天的柏林需要为自己独特的魅力而战。它必须更加努力避免其他大城市最严重的住房短缺。如果柏林政府不能迅速解决住房问题，这场住房游戏就不会有赢家:政府失去民众支持，柏林失去吸引力和年轻人，开发商失去能维持房价的买家，房东失去租客。当然，努力工作、支付高额租金的普通人永远是受害最深的。当他们对柏林绝望时，柏林将不可避免地走向平庸。

文章版权归原作者所有，拒绝商业化

如需转载，请私信发送

@世界说环球新闻