中海和万科哪个质量好 保利中海投诉万科：你不按套路出牌

近日，一份由中国海外房地产有限公司和保利华南实业有限公司签署的日期为2021年7月14日的《关于土地拍卖的思考》送到佛山市自然资源局南海分局。

根据情况报告，万科在TD2021WG0033地块1.7万平方米已分配经济适用房中直接开出2.5万平方米的成交价格是不合适的，这让国企失去了公平竞争的机会。

中海、保利指出:“在土地拍卖过程中，因为谁先报双封顶价，谁就能提前结束招标过程，所以一些企业很容易利用价格跳涨来拿下土地。作为央企，我们没有跳价。”

在情况报告中，中海、保利也建议调整竞价方式，确保竞价公平。

“万科征地的结果是合法有效的。”佛山市自然资源局南海分局相关人士告诉界面新闻，当地拍卖的交易规则都是公开透明的，跳价竞价是正常的市场行为，全国各地都允许以报价阶梯倍数竞价。

对于两家房企的建议，上述人士表示，正在内部研究，考虑是否调整土拍规则，多向广州、东莞等其他城市学习。

万科征地成本50.2亿元+2.5万平方米经济适用房，已达到封顶条件。这块地离广州只有一条路，可以算是真正的广林土地。土地面积约16.4万平方米。以13亿元的建院成本，最终楼面价约为2.1万元/平方米，不仅刷新了三山新城的楼面价纪录，还跻身佛山的TOP3楼面价。

根据相关出让公告，该地块起拍价为42亿元，招标方式为先竞地价后竞人才住房建筑面积。当竞买价格达到最高限价地价50.2亿元时，竞得人继续竞买的，竞买方式变更为竞建保障性住房，竞买阶梯为500平方米，竞得人达到最高限价建筑面积2.5万平方米即成功竞得土地。

即使资金投入压力不小，这样一个区位优越的地块，还是吸引了保利、万科、美的地产、中海、华侨城、华润置地、龙光、招商蛇口等8家房企参与竞标。

根据界面新闻查询报价记录，上一轮报价前，所有房企都按照最小幅度值增加了报价。经过35分钟的拍摄，地块达到顶价，进入竞拍保障性住房阶段。万科的招标编号是“6087”。

第48轮，竞拍1.2万平方米建筑后，8885房企退出，只剩下万科和9883房企死守。1.7万平方米建筑招标后，万科直接跳价竞标2.5万平方米封顶建筑，第59轮拍卖结束。

界面新闻显示，跳跃式竞价是房地产企业在实际土地竞价中常见的土地竞价策略，无论是佛山还是其他城市，几乎都没有明确禁止的先例。

不过，一家房地产企业的投资人告诉界面新闻，跳价竞价虽然在土地竞价中比较常见，但像万科这样大幅度跳价的情况还是比较少见的，这也可以看作是一家企业的竞价策略，一种打心理战的方式，表明其向外界拿地的决心。

与此同时，对“跳价行为”不满的保利和中海在实践中并没有完全放弃这一做法。

比如2018年7月，佛山市南海区桂城金融高新区一宗商住用地出让，只有万科和保利参与，保利在拍卖之初率先报出最高价85.78亿元，楼面价达到1.53万元/平方米。最后，因为万科提交了不接受最高地价限制的确认书，保利成功拿下了这块地。

此外，在《情况报告》中表示要落实“房住不炒”政策，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的保利和中海，也在佛山以高地价收购了土地。

公开资料显示，今年6月23日，中海以32.8亿元的最高限价加上4500平方米的人才住房面积，中标佛山桂城平洲地块。扣除建筑，楼面价折合人民币22000元/平方米。如果加上1.5亿元的楼栋转移支付和人才住房成本，实际楼面价超过2.3万/平方米，刷新佛山楼面价纪录。

根据佛山楼市发布的统计数据，截至目前，佛山楼面价TOP10的地块中，有2块来自中海，2块来自保利。

近年来，涉此纠纷的三大龙头房企在佛山市场也有激烈的竞争。据嘉里统计，今年上半年保利华南以92.31亿元排名第一，中海以49.77元排名第六，成功抢地的万科以31.84元排名第八。

在土地拍卖市场上，“跳价行为”并不是推高地价的根本原因，更重要的是企业看好该区域的市场前景以及政府对该地块设定的最高限制条件。

为了让更有实力的企业参与到最终的土地竞争中来，就要在报价高峰后的规则上做文章，比如借鉴广州、南京、合肥等城市采用高峰摇号的方法，或者采用上海、东莞、苏州等城市实行的一次性报价模式。

不过值得注意的是，无论是抽奖还是一次性出价，都还是概率问题。为了增加征地概率，很多企业都注册了多个“马甲”参与竞争。

一位东莞投资者认为，在一次性竞价的规则下，所有能够参与最终竞价的企业都可以算出土地的入账，政府控制了地价和房价的风险，但更公平的前提是禁止“马甲”。

在22个城市集中供应试点用地的背景下，一些非试点城市也出售优质地块。在佛山这个时候，这种竞争会越来越激烈，所以完善土地拍卖规则势在必行。