包干制和酬金制的区别 1分钟读懂包干制和酬金制

合同制度与薪酬制度分析

文/天书

这篇文章是经作者授权发表的

随着物业管理的发展，业主聘请物业公司服务的方式从单一的承包制演变为承包制与薪酬制并存。薪酬生产是“后起之秀”，越来越受到个别城市的追捧。那么合同制和薪酬制有什么区别，各自的特点、注意事项和适用范围是什么？这篇文章会在最短的时间内为你揭秘。

合同制度分析

1定义和阐述

物业服务合同约定，物业管理企业自行承担盈亏。物业公司可以通过加强内部管理、节能降耗来获取更多的利润。

物业管理企业承揽物业管理服务，应当在议价前向业主提交物业管理项目预算，双方约定服务范围、服务标准和违约责任违约金条款。此后，物业管理企业无需向业主提交经营收支账目审计。这种定价方法的本质是市场定价。注:业主大会与物业签订新合同时，也可要求对方开户、提交年度预算、进行年终清算，仅为监督之用，并非考核之用。

2优点和缺点

优点:业委会工作无忧，精力投入少，不用担心具体的物业管理事务，与物业公司权责明确。物业可以集中精力做好服务，改善内部管理。

缺点:1)对物业缺乏财权，对物业公司控制力弱，置换物业时经济手段薄弱。2)其实有些物业不守规矩，所以为了提高利润，减少了服务标准和服务人员。

3适用范围

适用于:物业公司具有良好的素质、遵纪守法、服务意识、遵守法律法规、自控创新能力、良心。业委会能量有限，业主公益力量薄弱。

薪酬制度述评

1定义和阐述

薪酬制度，也叫提成制度。是指预先收到的物业服务资金按约定比例或约定金额支付给物业管理企业的报酬，其余全部用于物业服务合同约定的支出。业主大会要对自己的盈亏负责，但现在往往要负担所有的费用。物业预算超支时，往往需要及时调整后续月度预算，确保全年控制在预算之内。

薪酬制物业管理服务收取物业费的方式有三种:

1)物业管理公司代收代管

2)物业催收，业委会和物业共同管理账户

3)业委会雇人收取，存入业委会账户，并奖励财产

2薪酬体系的基本模式

职业经理人模式，代表舒可欣的模式和崔丽娜的模式。目前比例较小。

区别在于:

舒可欣老师的薪酬体系采用社会职业经理人的聘用方式

崔丽娜模式利用物业公司输出职业经理人

物业委派项目经理的方式，其实就是物业公司管理的方式，代表了卢俊刚老师的阳光助力物业模式，目前占比最大。

3成本控制和审计模式

1)费用不招标，直接报物业，业主公示后监督，过程受控——代舒先生。即成本由物业公司控制，业主查账。

2)费用不进行招投标、物业管控、公开后，每季度或每半年聘请审计公司进行审计监督，结果受控。——北京部分社区

3)成本招标、披露后业主监督、过程控制——代表卢俊刚老师的阳光业务帮扶模式，成本由物业公司、业委会、业主招标团队共同控制，开放路径为:每月公示、查账单、邮寄复印。

4优点和缺点

优点:后两种账户管理方式对物业公司控制力强，换物业时经济手段强。容易形成业主关心社区资金使用和公共事务，业主积极监督物业的氛围。

缺点:需要业委会和业主监督，耗费大量精力和时间；前一两年年度预算不准确，与物业公司发生纠纷。例如，维修不在年度预算费用之内。如果没有良心的物业公司，虚报、多报现象严重，这就需要业主有辨别能力。

注:业主物业费容易负债，比如北京某小区三年欠物业公司800万。

5适用范围

适用:业委会能量更大，业主公益力量更强的社区。如果有可信的审计资源和财务审计资源，业委会购买第三方服务相对容易。

合肥市社区事务志愿者天书

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