三角二手房 27城二手房价同比下跌 到底意味着什么

由于限价、限售等因素的影响，国内一手住房价格易涨难跌，国内二手房市场更能反映全国各地房价变化的真实情况。根据国家统计局公布的《2020年8月份70个大中城市商品房销售价格变动情况》显示，8月份70个城市中有27个城市二手房价格同比下降。这也终结了房价“只涨不跌”的神话。

令人惊讶的是，在这27个城市的二手房同比跌幅排行榜中，我们发现了几个省会或直辖市:比如天津二手房价格环比下降0.8%，同比下降4.5%；石家庄环比下降0.4%，同比下降3%；济南环比下降0.5%，同比下降2.9%；郑州环比下跌0.1%，同比下跌4.4%，而太原和青岛的二手房环比上涨，但也同比下跌。房价下跌的省会或直辖市那么多，意味着房价拐点离我们越来越近。

值得一提的是，郑州房价有所回落，已经回落到2016年的水平。据当地媒体报道，9月以来，郑州房地产企业的促销大战已经打响，部分楼盘价格较三年前有所下降。在高新区某楼盘中，我们可以看到优惠后的精装修价格约为13500元/平方米，2016年11月首次开盘均价为14500元/平方米，说明价格较三年前有所下降，已经下降了1000元/平方米。事实上，郑州的二手下跌早在2018年就已经出现，而且跌幅还没有停止。

然后，从27个城市来看，二手房价格同比下降。这是什么意思？首先，在北京周边的几个重点城市，房价已经大幅下跌。最好的例子是天津，离北京很近，所有资源都要先供给首都。而且大量人口涌向北京，天津人口净流入少，而天津的房地产投资开发太多，所以天津等北京周边几个城市的房价都大幅下跌。

数据显示，2018年和2019年，天津人口净流入分别为2.73万人和2.23万人，而天津房地产开发投资逐年增加。2019年房地产开发投资2727.82亿元，增长12.5%。在天津，新房供应量大，人口净增长小的时候，预计当地房价会下跌。

此外，在二手房同比下降的城市中，除了华北、华中、东北的房价下降外，贵州西部、四川、华中的几个城市的二手房也出现了同比下降。然而，长三角和珠三角地区的二手房价格始终不肯降。因此，目前我国二手房价格的涨跌呈现出分化的格局。这主要是因为长三角和珠三角很多企业都成功上市了IPO，主要是在科创板和创业板，这些企业的高管和员工获得了巨大的财富，所以他们在长三角和珠三角的大城市买房。

同时，随着新兴产业和高新技术产业的兴起，长三角、珠三角聚集了一大批年轻人，他们面对北方、上海、深圳、广州的高房价并不觉得贵，成为支撑当地高房价的主力军。虽然长三角和珠三角的本地人，或者说那些生活在传统行业的人，买不起房子，但是国外富人群体的买房能力还是很强的。和长三角、珠三角一样，房价相对抗跌，但最终社会资金有限，不可能支撑这么高的房价。

最后，东北城市房价大幅下跌。在这27个城市中，黑龙江省牡丹江市的房价跌幅最大。8月，牡丹江二手房环比下降1.6%，同比下降9.3%，降幅接近10%。截至2019年，牡丹江市常住人口260.5万人，较2010年第六次人口普查数据减少19.4万人。牡丹江市也是东北城市的典型案例。在我们看来，东北曾经是老工业基地，现在工业发展落后，所以房地产没有人口和城市化支撑。目前东北地区人口大量外流，东北地区中小城市刚性需求不多。

目前，全国27个城市二手房价格同比均有所下降，主要集中在东北、华北、华中、湖南、湖北等省份。由此可见，如果一手房价受外力控制，那么二手房价格就是真实的反映，房价只涨不跌的神话是不存在的。经济欠发达地区和房地产调控严格的地区，二手房价格可能会先降，而长三角、珠三角等地房价会后降，因为高房价不利于我国经济发展和经济结构调整，房价泡沫必须戳破。这只是时间问题。