榕发观湖郡 除了那座湖 榕发观湖郡走心之处真不少

福州的东二环盛产红网。

它的繁荣是因为东二环的太和广场。现在，时间过去了，这两年红盘子如雨后春笋般涌现。

去年3月底，一个“留白”事件一度引爆福州人的朋友圈。热度持续了两三天，激起了所有爱管闲事的人的胃口后，答案揭晓:这是一个叫公园左岸的地产进行的事件营销活动。

“留白”的想法让纽约和伦敦的空城市与中央公园和海德公园相对。意味着这个板块边缘的2000亩的金安公园，对福州市也有同样的留白效果。

从此，东二环卖房的故事，从谈论太和广场，变成了谈论济南公园。

晋安公园由鹤林生态园、牛岗山公园和晋安湖公园组成。因为这三个公园的规划建设，东二环披上了商业的外衣，但也增添了浓厚的生态底蕴。

福州楼市的金安区，曾经存在感很低。王庄、东二环建立以来，逐渐刷出了存在感。

尤其是东二环，是金安区楼市最大的IP。

01

官湖县有很多“8”

又一年过去了。现在，公园左岸的推进即将结束。几个月前，有一个榕树未来项目，惹怒了东二环的存在。相比公园左岸“留白”的概念，主要是前阵子推的“小而美”的19平米复式SOHO。SOHO阻力很大，所以销售情况可想而知。

网络名人有周期性，现在轮到荣发官湖县争夺东二环网红帽子了。

荣发官湖县天生具有网络名人气质。

这块地是福州第一个彩票竞拍地块。拍摄于2018年7月20日。包裹号是2018-18。起拍价20.8亿元。地块方方正正，质量上乘。

序列号和价格中有很多“8”，拍一下就达到最高价。福州建发沙钟平均楼面价23004元/平方米，溢价率4.5%。

福州建发收购土地后，现容积率定为2.8，建筑密度28%以下，建筑限高80米以上，商业面积不低于1.8万平方米。就连公寓设计，一共有七种户型，三种与“8”有关，分别是89平米、98平米、128平米，不算顶层复式，最大的户型是128平米。

似乎是“8”和“发”的完美结合。

02

剧情的质感很明显

在2018年的土拍中，各大开发商争夺标语牌，他们对东二环51亩地感兴趣。

这是一块非常有质感的土地。

先说“质量”。

纯商品房小区。这是近年来福州土地拍卖市场上的一块优质土地。近年来，福州推地步伐加快，但不少地块需要配建大量商品房。2019年东二环附近拍卖的几块地也要求安全商品房比例。这样的优质地块全市都不多，更别说东二环了，这三年一直红红火火。

绿地率30%，是指小区的绿化面积，小区绿地率接近三分之一。此外，小区外还有生态公园，靠近小区绿地，远离公园绿地，远离鼓山绿地。环境应该好到想不到。

再说一遍“感觉”。

近年来，东二环给福州的感觉就是房价骑在尘埃上，房价已经和鼓楼台江核心区不相上下。官湖县周边平均房价已经达到3.4万，官湖县还没有开盘，最高均价3.5万。

主要有三个原因。一是东二环有核心，太和广场是商业核心，济南公园是生态核心，地铁通达，交通核心靠近市中心。

以内核来看，有集群板块、大牌房企、保利、乔蓉、首开、蓝光、龙湖等。，所有这些都对市场直言不讳。东二环板块在福州楼市有很高的话语权。

120米高的济安湖摩天轮，未来将与龙湖天街一起再造东二环新商圈。

就近一年和次年新推出的楼盘而言，观澜县的区位非常好。在化工路边，在二环和三环之间，下穿二环也离三环高架桥有一定距离。

周边学校包括金安小学、福三中金安校区，目前无法明确划片情况。医疗配套资源可与城市优质资源共享。

剧情在三环呈“弓”字形，被包围。

从北向南看剧情格局，孤山在左边，青龙在左边；右边的白虎低平；前者朱雀在马平川，后者玄武有孤山余脉和金鸡山。

青龙比白湖高，以玄武为主要靠山，东二环鹤林路以南，化工路以北，从地形上看是一个风水极好的地方。

03

清晰的产品定位

看位置，官湖县有质感。在产品实力上，官湖县也有自己的特色。

官湖县项目规划高层住宅9栋，商业综合楼1栋，共736户，停车位1044个。

公园旁边三层低，其他建筑离公园很远。它看起来东高西低。

被三栋低层建筑和六栋高层建筑隔开，我们可以利用每一个机会看到湖。随着高度的增加，湖景会越来越宽。看湖的视线主要集中在西部和西南部。

这个设计最大限度地考虑了社区对湖泊的感知，提高了产品的价值。

户型设计，9栋楼，全为两梯四户，南北通透。中间的小公寓楼靠走廊采光。稍有瑕疵，但很明显，开发人员已经尽了最大努力。

共有73个单位，2室2厅，89个单位，3室2厅，98个单位。

共有3室2厅99套，4室2厅109套，4室2厅115套，4室2厅128套。

园区内有三栋低层建筑，第一栋公寓在西区，两个开间朝南，客厅阳台朝西。这个设计是业主的选择题:

选择西端，可以看到公园、水系，但接受西边的阳光。对于开发商来说，这个设计非常巧妙，挖掘出了楼市冷门的西楼公寓最大的亮点。客厅西望公园，相信会有顾客买单。

美中不足的是99平西区的户型感觉又窄又长。根据平面图，如果牺牲客厅的深度，总价可能会更低。

不过99平已经配备了双阳台，比115平甚至东端128平多了一个阳台。

小区北面两三栋楼有一栋可以看湖的高层，这也是一种折中的设计。

看湖是整个小区最大的特色。目前1#楼和2号楼看楼视野最好。望湖南面隔着化工路。目前还不清楚未来的前景如何。

但1#和2#楼靠近化工路，不可避免会受到噪音的干扰。开发商表示，未来将为小区安装隔音玻璃。由此可以推断，未来小区最贵的楼王大概不是1#、2#，而是中间的那个。这栋楼中间有99套公寓，两边是大公寓。在西区可以看到公园，中央公园朝北。

小区正门左右两侧有一些商铺，里面有一栋商业楼。自带商业比例。考验社区管理水平。

小区容积率2.8，偏高，分摊20%-26%，房屋收购率低。引入长城物业进行管理，后期可能需要业委会的热情参与，才能打造一个美好的家园。

04

适合初级改善人群

总的来说，官湖县的产品优势大于缺陷。硬件设计可能比软件服务管理更好。

考虑到周边房价，这个纯商品房小区很可能以最高均价开盘。

就房价定位而言，对于刚需客户来说有点高，但会吸引喜欢东二环段的刚需客户的高度关注。

小区内外环境适合热爱山水的人居住，改善公寓面积，适合一手改善的人购买。这类人对品牌不会有太高的要求，对社区软服务的要求也不是很明确。

就产品价格和户型而言，福州其他地方也有一些可比的。目前东二环价格偏高，存在透支房价的风险，投资者需谨慎。

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