业主奏鸣曲如何正确认识业主和物业公司之间的关系这篇讲清楚了

2022-01-02 08:18

文本/郭伟健

这篇文章是经作者授权发表的

2009年，一部电影《车主奏鸣曲》上映。影片表现了业主与物业公司之间的矛盾和冲突。业主和物业公司，就像一对冤家。

电影反映的现象在很多商住小区都存在。中国人民大学“社区治理”课题组对北京100多个居住社区进行了调研。调查结果显示，80%的小区发生过业主与物业公司的严重纠纷，37%的小区发生过肢体冲突和暴力冲突。

一方面，很多小区得不到最基本的服务，业主抱怨物业公司服务不好，想换物业公司，炒掉物业。

一方面，物业公司因为收不到物业费，收入无法维持基本开支，无法正常经营，被迫离开小区。比如在上海，有业内人士估计超过1/3的小区面临服务危机，一些居住了8-10年的小区可能会成为“烫手山芋”。

在大多数商住小区，物业公司与业主矛盾上升导致双方都亏损，物业公司走不下去，丢了工作；业主失去了物业公司提供的最基本的服务，垃圾没有清理干净，共享物业没有维护，部分小区欠供电公司电费，导致停电停水。个别情况严重的社区已经成为社会动荡的一个因素。

物业公司和业主是天敌吗？如何理解两者的关系？为什么两者的关系对立而尖锐？如何化解这些矛盾？

一、如何理解业主与物业公司的关系

在商品房小区，每个业主都有自己的专属部分。理解图像，我们可以认为如果你关上自己的门，门里面的部分就是你自己的专属部分。

但是业主不可能永远住在自己家里。他们需要外出，走楼梯或电梯，把车停在停车场，在社区的道路上步行或开车出去，由保安把守大门，清理垃圾，维护绿地等等。这些走廊、电梯、小区内停车场、小区内道路、绿地等。是有关业主的共同财产或共同财产。业主的生活需要这些共同的属性才能正常良好地运行。这些共享物业的维护一般需要有资质的物业公司来完成。因此，在正常情况下，物业公司是业主生活所需要的，不能脱离他们。

物业公司是由业主聘请，为业主的共同财产或共同财产服务的。业主们一起讨论，达成了协议。通过招标或协商选定了一家物业服务公司，小区业主委员会代表全体业主与物业公司签订了物业服务合同，以合同方式固化了业主与物业公司的责任和权利。

因此，业主与物业公司的关系是一种商业合作关系，是业主花钱购买物业公司服务的合同关系。物业公司通过对共有物业的管理和维护以及对业主专有部分的修缮和维护，为业主提供服务，并赚取相应的报酬。物业公司和业主通过提供服务和获得报酬来建立相互依赖的商业伙伴关系。

为了给业主提供更好的服务，物业公司需要管理层来协助他们

物业公司通过维护共享物业为业主提供服务。然而，这些共享物业并不存在于真实的空中，而是存在于业主的生活区中。也就是说，共有财产与使用这些财产的业主共存，业主的行为对共有财产的使用影响很大。

比如小区里有一个停车场，业主们通过协商达成了如何规范停车的规定，并授权物业公司对停车场进行管理。如果部分车主不遵守规则随意停车，会影响其他车主正常使用车位。这时，物业公司有权劝业主违章停车。这种劝导是为了达到更好的服务效果而进行的辅助管理。这种管理的本质是物业公司根据业主的共同决定和授权执行管理权，由物业公司代表大多数业主管理不遵守规则的个别业主。

业主、物业公司和物业员工是平等的商业伙伴关系

在小区里，业主是物业的主人，也是物业的主人。物业公司按照合同约定为业主提供服务。一些业主自称业主和物业公司保姆或仆人。这种理解是不正确的。

应该认识到，社会在发展进步，社会上从事服务业的人越来越多，社会分工越来越细。在某种程度上，我们每个人都在为他人服务，我们也获得了他人提供的许多服务。我们坐车出门，去银行存钱，去医院看病，都享受着别人提供的服务。一方面，从事公共交通、银行和医院的人为他人服务，另一方面，他们需要他人提供的服务。所以从事物业服务行业的人不能说，因为他们的工作性质是提供物业服务，也就是当保姆或者佣人。业主、物业公司和物业员工是平等的商业伙伴。

二、为什么业主和物业公司的关系如此对立尖锐？

业主与物业公司对立、关系尖锐的原因有三:

一是物业公司自身的问题。

由于过去规划体系的影响，一些物业公司没有树立为业主服务的意识，认为自己是管理业主的准行政组织。在很多社区，物业公司是开发商指定的“前期物业公司”，是开发商的子公司或孙子。物业公司虽然在小区服务多年，但并没有与业主平等协商签订服务合同，而是一种不平等的“事实”服务和强制收费。有些问题原本是开发商留下的，但由于物业公司是开发商的关联公司，物业公司无法摆脱开发商的压力，从而掩盖问题，为开发商推卸责任。也有一些物业公司，比如《业主索纳塔》中描述的那些，他们的负责人有私利。为了保护自己的私利，避免失去自己的私利，他们以非法手段对待业主。

第二，开发商留下的问题。

在很多社区，由于开发商留下的问题，比如房屋质量差，配套物业质量差，以及违反当时的规划和发展。业主在买房入住时并没有发现这些问题。一定时间后，问题暴露出来，开发商不负责任，拒不解决。这将从两个方面影响物业公司的服务。一是硬件质量差，物业公司无法在低质量的硬件上提供高水平的服务。其次，业主很容易把对开发商的不满转化为对物业公司的投诉。这样，业主与开发商的矛盾就变成了业主与物业公司的矛盾。因为很多物业公司都是开发商的子公司或者孙辈，跟开发商有关系，这就使得这种情况更加严重。

第三，业主自身的问题。

《物权法》赋予业主通过共同决定行使共有财产或者共有财产管理权的权利，如制定、修改建筑物及其附属财产的管理条例；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员。就全国而言，大多数小区业主还没有成立自己的组织和业主委员会。虽然有些社区成立了业主委员会，但并没有真正运作起来。他们不能通过公开、公平、公正的协商，在广泛参与的基础上，就共同财产或共同财产的管理形成业主的共同决定。他们不能以合同的形式表达自己的意愿，并将其体现在物业服务合同中。这样，原本业主与业主之间的矛盾，比如上面提到的业主违章停车的例子，很容易转化为业主与物业公司之间的矛盾。

第三，解决业主与物业公司矛盾的思路

要解决业主与物业公司的矛盾，需要从上述三个方面入手:

物业公司应该树立这样的意识，物业公司的目标是为业主提供服务。在接管一个小区的物业服务时，所有的权力都应该来自业主共同决策的意识。从签订合同开始，所有的权力，即服务内容和辅助管理权，都要在物业服务合同中明确表述。

开发商的遗留问题需要开发商有良好的商业道德来积极解决遗留问题；一些常见问题需要政府相关部门通过立法进行规范。当然，业主需要理性、坚定地维护自己的权益。

业主自身的问题，或者说业主自治，需要建立合理的业主组织和运行规则，更好更有效地反映和实现业主的共同决策。很多商住小区业主觉得成立业主委员会、做决策、监督行业委员会很难。造成这种情况的原因，一方面是业主参与度不够。但部分原因也与《物业管理条例》规定的业主大会/业主委员会的组织架构有关。我国商住社区特征普遍较大，居住社区数量中位数在1000个左右。在《物业管理条例》中，业主大会/业主委员会框架设计的初衷可能是为了保障每个业主的权利，但实际上，由于业主大会的“松动”，实际执行往往成为每个业主都能管却管不了的情况。从《物业管理条例》实施五年多的实际情况来看，业主大会/业主委员会框架在促进小区业主自治方面并没有发挥应有的作用。因此，需要创新业主组织，建立公平与效率相统一的决策机制，让业主在组织和制度保障的基础上参与和决策共有物业的管理。如果有的小区建立了业主大会制度，在全体业主授权的基础上，由几十名业主代表组成的业主大会，对共有物业的管理做出一定范围的决策，取得了很好的效果。此外，对于业主参与物业管理不力的住宅小区，政府加强对业主自治的促进、引导和监督是非常必要的。

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