广州金融城 深度解析：广州国际金融城 板块

这是拿铁地产概念的第76个原创

导读:这篇文章近5000字，结尾一定要看。一般分为三个部分:金融城的介绍，目前的房价体系，未来的房价格局和前景。

广州的核心在哪里？银河系

天河的未来在哪里？金融城

两个公式之和大约等于广州未来能不能发展，这就要看金融城了。

4月29日，农行拿下金融城最后一块地。

金融城，一个有着无尽爱恨故事的地方，没有它，广州会越走越北。没有它，广州的未来是未知的。

金融城承担了太多的责任和未来，所以金融城肯定会起来。只需24小时如火如荼地看着施工现场。这里不想解释太多，比如限高、村务人员、蛋糕画等。

其实我们目前看到的写字楼都集中在起步区，也就是云柯路地铁站和车陂南地铁站之间，就在上图中间。

西边有个成员村，没什么好说的。东部还有很大的面积空，领导憋了一个大招。北部是整个泛金融城区域，也是价值最高的区域。

为什么要谈金融城？我怕你买错了，怕你不知道它的好，怕你走不出自己的舒适区。

01.为什么要买金融城？

目前广州写字楼非常密集的地方有几个:珠江新城、天河北、琶洲、万博、科学城、金融城、知识城、灵山岛尖。

珠江新城和天河北代表了广州过去20年的辉煌。未来五年是琶洲、万博的成熟，未来十年是金融城、知识城、灵山岛。要说谁最有潜力，水平更高，更扎实，那一定是金融城。

南沙是大湾区的南沙，知识城依托黄埔。他们都需要人口的引进，未来是有希望的，但是没有那么快，需要赌一把。

这个城市不需要赌博。它有现成的人口增长和密集的交通网络。眼见为实。如果你买了，你现在就不会赔钱了。如果你买了，你会有一个更好的未来。

如果你在拼命买南沙和知识城，看好它们未来五年的价值，你觉得五年后的金融城还会是现在的金融城吗？当然不是。

发展金融城市是广州当前最重要的任务。毫无疑问，金融城的土地价值高于南沙和知识城。

整个金融城除了广氮就没地卖了。在寸土寸金的天河核心区，少卖一套房子是稀缺商品。

而知识城有知识城南，知识城北，南沙腹地广阔，中山隔桥相望，南沙缺的只是土地。

金融城北接上海、北京机场，南接深圳、香港琶洲南站，东临黄埔，西接诸城。未来买一套辐射10公里以内的房子没问题。

至于怎么买比较好，我们继续吧。

02.金融城辐射范围

金融城崛起时，其辐射范围有多大？请看下图:

车陂

最好的位置是景俊花园和美林海岸，当然还有江源半岛。

景俊花园的特点是社区大，学校也不差。但被诟病物业不好，管理不好，小区老旧。景俊从2020年4月的45，000人增加到现在的72，000人，估计到今年年底将增加近一倍。这个涨幅还是对得起天河核心区的资产回报率的。

很多来自白云荔湾的人看不起，4.5万的时候也看不起，所以买了5万多广钢，甚至6万多海珠石榴山，然后一直站岗到现在。

车皮的核心板块是天朗名居、阳光假日花园、时尚名苑、富力天玺、万科云起、中海康城。

前三个是刚需的，比如一个房间，两个房间，三个房间等等。，这也是天河白领最喜欢的寄宿板块。

天朗有40多个房间，60多个房间，都是非常好的流通品。买的时候不会亏本，以后也很容易更换。这个社区适合买这套小公寓。

田朗明居

阳光和时尚的建筑是新的时代，有一个正方形的公寓和一个好的位置。它们离地铁口不远，价格会比前途光明的稍贵一些。

万科云起和富力天玺是整个车陂区最新的板块，但板块太少，只有几百户，板块数量更少。优势在于户型和物业，地铁入口200米。

2019年，这两个站点与周边站点的差价在3000-5000之间。通过本次疫情后的价值调整，由于楼龄、户型、物业等方面的优势，两者之间的差异被拉大。

比如去年12月，上述板块全部触及6万元，今年3月差距开始拉大。本月中旬，万科云起的成交价已经是7.7万元，还是低地板。

记得3月初，我在帮一个深圳的小伙伴做选择的时候，同样是阳光、时尚、云起让他选择了云起，现在差价已经拉开了100多。

当然，这并不是说你现在被要求购买云起。如果单价在2万元以上，一定要赶紧买阳光。阳光会比时尚和天气更好，也就是说，弥补增加是当务之急。如果没有房，一定要赶紧买康城或者天气。

以上是一些挑选和募集资金的小技巧，在机会面前是没有用的，所以要赶紧行动。毕竟你上去，我就上去。

中海康城

聚焦中海康城。中海康城是整个车陂区仅次于景俊花园的大型园林俱乐部。小学在小区门口，进去的人都很喜欢。

地铁门口，公寓方方正正，中海物业口碑不错。刚刚改了小区，主要是舒适的两室三厅。

奥体和理想国就在隔壁，适合喜欢逛街遛娃健身的小伙伴。缺点是它们被道路包围，像一个孤岛。

目前南方7万左右，北方6万左右，在广元附近或者城市周边稍微打折，但这些基本都不是问题。422新政后，除了一套愿意卖的顶层公寓外，全部收回不卖。

可见这个大型园林会所在天河有多受欢迎。如果你不喜欢景俊的管理，觉得天朗密度高，看看康城。

你不能买错这个盘子。当珠江新城崛起时，他们会立即跟随。

说了这么多优点，金融城的缺点也很明显。城市的村庄太多，城市的面貌不如科学城、知识城、南沙等新区。

不过，这也不是什么大缺点。每个区都有村庄，珠江新城也不例外。仙村到现在还没有拆迁，但是不影响房价，还是涨的不错。

直接说吧，天河的房子涨了，其他地方也会涨，而天河的房子就不涨了，别人就没有机会了。

当然，还有一些其他的散点，我以后总结的时候再统一。

2.广氮-智慧城市-牛奶厂

这个区域非常值得一谈，也是目前比较热门的区域。目前天河只有这个区域有地卖，只要贵的开发商都会拿。事实上，土地还是有的，但领导人不愿意廉价出售。

一个来自珠江大厦投资的天河，一个来自去年到今年人气极高的金地天河锋锐。看来不加天河二字，就不知道是属于天河区的，说不定还能卖得更多。

经常有后台的朋友提前问这两个怎么样。今天就来说说这两套吧。

必须承认，交通是它的缺点。当然，如果在天河买交通，光凭天河二字就跑赢市场，还会加上清华高中，未来价值不菲。

金地丰瑞只有四栋楼，几百户，97/105/115/130，是改良的三居室和四居室，缺点很明显，离广园太近，居住面积太小。

天河一品习惯了现代珠江世家的风格。所有家庭单元做的+1，其实就是一个不能加床的花园。其他人偷走了这片区域。这是一个偷窃的概念。与此类似的还有珠江花城、珠江花岛花城等等。

旁边还有田健商城和杨花果园。整个区域主要只是需要改变。清华高中没来的时候，很多人都不知道还有一个田健商城。毕竟这里什么都没有。

新的楼龄和户型将是未来的主流，这也保证了流动性。如果未来房价上涨，只需要启动，以天河一品为起点，大概率向其他站点扩散。

金地的高层风景比较好，可以看到整个金融城。天河一品虽然是小高层，但密度不低，容积率高，没有景观。所以买这个地方就是刚上车，舒适度一般，所以未来被取代的概率很大。

从产品来看，金地更舒适，从社区品质来看，一个产品更好。在目前广州火热的楼市中，讨论这些问题是没有用的。关键是要买。

如果你有更好的条件和更多的首付，试试看。否则，你就跟我跑。如果你不着急，就等着瞧吧。肯定会有一些向内的转向。出租内部房屋是开发商的小伎俩。

既然你以后想改善和换房，你会选择哪里？这些社区总价700-1000万，换的时候一定要换到1200-1500万。

那么未来能涨到1500的题材现在大概是1000-1200。你要在哪里换？

接下来我们就来说说牛奶厂的四大神菜。

牛奶是天河提高人口最舒服的地方。除了交通不畅，一切都很好。如果流量好，肯定不是现在的价格。

华润天河、龙湖天辰原本定位较高端，面积较大，价格略高。金地天河大厦和招商局永华府价格略低，住得也很舒服。

大部分是约97个朝南的三房或120多个四房。这种不算超豪华的四房，在天河是稀缺品，会有一些超豪华的区域，甚至很多别墅。

牛奶厂的高层别墅可以看到整个天河，有一定的景观溢价。以体育东老师和执信中学的学历，会有一些加分。

这四个市场在这波上涨中几乎翻了一番。去年年初，它们的价格与景俊相同，但现在它们与景俊拉开了差距。

3.东濮-三溪

整个区域最新的板块是盛辉兰亭，最好最贵的是梅林湖，其次是蔡颖美居和阳光桃源。

东圃到三溪位于金融城和鱼珠之间，位置相当不错，所以美林湖和蔡颖美居都成了线上名人。现在美林和兰亭的成交价已经到了8万多，蔡颖美居也在7万左右。

几个月前，美林几乎没有推出地段，蔡颖只有两个房间出售。虽然这些地段有点旧，但看起来还不错，户型和居住面积都不错。他们是广州东进的风向标。

如果他们的价格有任何变化，东部市场将开始，蔓延到附近的羊城花园，城市假日公园和许婧家园。

目前兰亭在公路路口附近出售，单价7-8万元。2019年最后一期发售时，单价处于当时的高位，差不多6.5万元。当它被移交或出售时，价格将接近10万元。

03、城市的价格体系

如果你想知道如何购买金融城，你必须知道它的价格梯度。金融城虽然很好，但千万不能乱买。

400-600万元:天朗名居、阳光假日公园、城市假日公园、许婧家园

600-700万:景俊花园、中海康城、蔡颖美居、阳光桃源、兰亭盛辉

700-800万:梅林湖、田健商城、景俊花园、万科云起

800-1200万元:梅林海岸、富力天玺、四套牛奶厂、盛辉兰亭

以上针对的是目前2021年4月，各种价格梯度选择的时候，直接买新楼盘就完全可以了，买不到就买这些楼盘。

这些都位于金融城的核心，或者说是连东进北部的关键节点，他们在第一时间就收到了洪水。

未来五到十年，价值会被重塑，只要不做随机选择，就不会买错。

尤其是总价越高越不能乱买，因为总价越高摩擦成本越高，越适合长期持有。

就像我开头说的，金融城要看接下来的十年，所以你拿到1000万以上的题材十年是值得的。

如果1000万受试者选择牛奶厂的四个房间，那就比景俊的三个房间好，同样的700万受试者选择田健去城市，那就不如住在天上。

04、未来金融城房价格局

大致来说，金融城未来的房价格局只是个人分析，并不能作为买房标准。

广氮区将是天河新热点的首选，牛奶厂依然是天河提升的首选。

金融城崛起，首先受益的肯定是车皮地区，但增加的不是波纹，而是可能是一个飞跃，直接穿越东圃到牛奶厂，甚至到达天河的尽头。那两个盘子我就不提了，那些旧的必须放弃。

车皮的土地价值肯定超过广丹和牛奶厂，但是车皮到三溪没有宅基地可以卖，而且土地一旦卖了，也是天价，所以你可以看到单栋的凯撒一号已经卖了13万，著名的铸吹机是20台。

如果你想建一个房地产，整个区域都不会有刚需产品。只有广元路以北才会有刚需产品。广元路南到沿江一带的开发商肯定会建豪宅。我听说景俊有一栋豪宅需要建造。

目前这些刚需的优惠很稀缺，或者价格很贵，要不是各种政策的压制，早就暴涨了。

这个时候政策市场还不明朗，不应该看到朋友说今天成交多少，明天成交多少。说实话，我这个时候不太会判断。

比如整个区域大部分已经沉寂了三四个月，但是没有房子，三房都是稀缺品，市场处于胶着期。但我的预测是，在供需和政策的引导下，市场将持续放缓至年底。

下一个周期，兰亭盛辉四期望江四房、梅林湖、梅林海岸望江平层、华润天河牛奶厂二期南向大四房的总价和单价将是整个区域的天花板。

05.给出需要的建议

资金不够怎么办？只有三四百万，可以选择中兴花园、阳城花园、好居，但最好不要超过450万。

如果只有300万，最好选择前途光明，或者在华亭一房一厅，也是不错的投资目标。

车陂到东圃的房子真的很老了。你不能只把它当成房子，但它将来会是一个金融配件。

也有一些社区，没有赢得市场的概率或者天河黄埔的平均人数很高。

比如同样是300-400万元的题材，不如选择黄埔科学城或者番禺万博，不要以为非要留在天河不可。

之前有人说今年春天要来了，现在还是不推荐。

像300万左右的唐德花园、天涯公馆、易安阁、东圃广场、田丽公馆，享受自己的居所就好，投资肯定亏。当然比从化花都略胜一筹。

还有春江花园、泰安花园、天河广场等四线盘，比以上稍好。如果你手里有这些盘，建议在这个周期的高点卖出，不要晚于今年10月，超过5个的要赶紧卖出。