三巽 王本龙离职后 安娟再度出任三巽集团总裁

燕杰说

明星经理人水土不服，核心经理人流失。2021年前后，几家中小房企集中爆发了一场大规模的人事大戏。

最近市场上有一个典型的案例:

前总裁王离职后，安娟最近再次出任三讯集团总裁。从股权关系来看，安娟是三迅集团董事长钱坤的妻子。他们分别持有公司7.6%和79.8%的股份，合计占87.4%，是公司的实际控制人。

然而，类似明星职业经理人离职的“家族化”现象，最近却出现在领地等房地产企业。

一个有趣的现象是，近一年多来，一批中小房企高调引进标杆房企明星经理人，满怀信心实现规模跃迁，冲击资本市场，复制弯道超车的奇迹。

然而，一年多过去了，这群中小房企却面临着规模增长的失速、核心高管的水土不服、上市计划频频受挫，甚至不得不将脑袋卖给房企。

这一系列事件的背后，也暴露了房地产行业的残酷真相:

市场已经开始惩罚那些拖延的人。具体实现在三个方面:

1.人员滑坡仍在继续

2.融资渠道咽喉

3.上市屡遭挫败

一个

明星高管已经适应了

人员下降仍在继续

去年年底，领土集团宣布，许晓军不再担任集团总裁，将被移交给外部商业伙伴，距离许晓军加入仅一年。

在彰泰被旭辉收购前夕，集团董事长兼总裁张巧龙被调任为业务合伙人，距离他加入彰泰只有半年时间。

2020年的最后一天，突然传出三讯总裁王辞职的消息。同时，三迅高级副总裁兼投资管理中心总经理、三迅投资发展中心副总经理石也同时被内部通知辞职。

和史都是王在的合伙人，他们一起加入三勋也才一年左右。他们的离开也在一定程度上宣告了三迅集团郑融高管的大撤退。

几乎与此同时，菲尔德集团总裁刘森峰离职的消息终于尘埃落定，菲尔德集团也面临着高管大洗牌，距离上一次只有三年的时间。

房地产企业高管尤其是总裁等核心高管的辞职，往往离不开市场环境的变化。在当前的监管环境下，大多数中小房企不进则退，排名再次下滑，导致生存危机。总裁从老板那里接到的命令几乎都是死命令，在业绩指标上没有谈判的余地，所以高管辞职是必然的。

同时，中小房企频繁的组织结构变动也是导致高管离职的重要原因。在过去的一年里，有20多家房地产企业经历了频繁的组织变革，包括像碧湾这样的头部房地产企业和像钟君、大发这样的进取型房地产企业。组织结构的调整必然带来人事变动。

房企换教练，除了少数因不利因素所迫的情况，大部分还是出于战略考虑。

更可怕的是，很多中小房企根本没有战略，或者战略只停留在老板的头脑里，反复摇摆。这就造成了很多中小房企做不好。总裁和老板之间有嫌隙，高管离职的风险急剧增加。

2

三条红线扼住喉咙

行业合并是否注定？

今年年初，广西的兄弟张泰被旭辉收购，帮助旭辉在广西增加了近800亿元的可销售价值。

头部房企的中小房企并购大戏在年初达到高潮。

如今房地产行业分化，几乎没有人不认为这个行业已经是世界领先的房地产企业。少数巨头占据近六成蛋糕，集中势头依然强劲。

尤其是疫情期间，头部房企的竞争优势无形中被放大。很多巨头逆势发声更强，实现了逆势增长。然而，一些中小房企的路径却处处受阻，逆势催化分化。

以影响行业的“三条红线”为例，在触及“红线”的房企中，有不少前期杠杆扩张较高的中小房企，“降杠杆”刻不容缓。

但这些中小房企很多尚未上市，其特点是资金实力弱、负债高、融资渠道单一、资产规模小或优质资产少，产品几乎没有竞争力。

对他们来说，很难指望通过卖回资金或模仿巨头剥离优质资产来改善债务状况。这种情况也决定了这类房企在“三道红线”背景下抗风险能力较差。

这就是市场的现实。一些资质好、收入稳定的大型房企融资利率低于5个点，而中小房企要么拿不到钱，要么不得不拓展成本较高的非标融资渠道。有时候利率要达到89个点，有的甚至达到10个点。

融资成本高侵蚀利润，再投资减少导致融资需求更高。从这个角度看，三道红线放大了中小房企的缺陷，造成恶性循环，间接催化了强弱分化速度。

可以预见，未来的“三条红线”将使房企梯队阶层固化的趋势更加明显。说弯道超车的机会消失了，其实是说中小房企跨越阶层的上升通道被堵死了。

三

上市屡遭失败

游离于资本市场之外

在“三条红线”政策的压力下，赴港上市成为中小房企的“救命稻草”。但从过程来看，今年中小房企上市并不“顺利”。

2020年房企上市潮鲜有预冷，上市房企数量为近年来最低。数据显示，去年只有7家中小房企拿到了港股的入场券。

这七大家族中，领地集团和大唐集团控股都是第二次成功，而万创国际、三春控股等还在排队的房企，几次交付，屡败屡战。面对接连过期的申请材料，这些中小房企往往选择快速更新招股书。

在房地产企业上市数量减少的同时，上市难度也在增加。

即使成功通过HKEx的询价和听证会，房地产企业仍可能面临认购不足、股价破万、估值偏低等问题。

从香港资本市场来看，内地房企对规模的追求过于明显，由此带来的风险增加也让市场表现得更加谨慎，这也是部分房企上市后破发，或者股价波动明显的重要原因。

对于中小房地产企业来说，要说服资本市场并不容易。对于习惯大风大浪的市场来说，是不会被几个概念和故事所收买的。地产股长期估值偏低，几乎成了很多房地产企业老板的心病。

不做大做强就不会“小而美”，只会“小而不美”。没有规模就没有市场，现在很多中小房企需要借助资本市场向中大型房企跨越。

结论

对于停滞不前的中小房企来说，弯道超车在规模上几乎是有可能的，所以要避免贪大求全，盲目要价1000亿元。

两个方向可能对未来道路更有参考意义:

首先，寻找差异化的竞争策略，比如轻资产运营和转型收费开发商。

第二，争取温暖，选择有价值的伙伴和目标。

市场很冷，但我相信每个企业都有自己的价值和生存逻辑。