体育小镇体育特色小镇成房地产发展新方向

2022-01-06 02:22

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近年来，房地产行业经过快速发展，进入转型阶段，市场竞争日趋激烈。更多的房地产开发商在开发理念和开发模式上进行了创新，使得房地产市场朝着个性化方向发展，涉足文化、养老、体育等多个领域。目前，体育地产受到广泛欢迎，实现了新时期消费者对健康需求背景下体育与地产的连接，在满足人们体育需求的基础上促进了体育的蓬勃发展。

体育+房地产发展现状

2014年，国务院发布《关于加快体育产业促进体育消费的若干意见》，使我国体育产业蓬勃发展，与其他产业融合发展。体育产业与服装产业的融合被归为轻工业，体育产业与房地产的结合增加了体育场馆的建设，体育产业发展的时代正式开始。

2017年5月，国家体育总局发布《关于推进体育休闲小镇建设的通知》，明确指出要在全国范围内建设一系列具有特色的体育休闲小镇，并在北京、上海、广东、河北、四川、云南等地启动示范试点体育小镇建设，引起了众多首都的关注。

在政府企业、专家学者的共同推动下，我国体育小镇开始蓬勃发展。大连建了足球小镇，浙江建了莫干山小镇，很多体育小镇开始蓬勃发展，迎来了爆发式增长期。根据中国商业产业研究院发布的报告，中国有四种不同类型的体育小镇:工业型、健康型、竞赛型和休闲型。

其中，产业体育小镇是指体育用品制造业，涉及会展、互联网、培训等多个领域。通过构建产业链，突出地方资源特色，形成了产业发展集群。健康体育小镇主要结合良好的健康环境、体育赛事、旅游、疗养等方式，是体育与大健康相结合的典型案例。

赛事型体育小镇是指以体育赛事为核心，延伸相关直播、物流、翻译等服务，提供体验活动，将体育赛事与旅游休闲充分融合。休闲体育小镇主要以休闲和体验为目的，可以提供多种不同类型的体育休闲活动，并根据当地的生态环境确定不同的主题，包括极限运动、山地运动、水上运动、冰雪运动等。

根据我国不同地区体育城镇的市场发展情况，到2020年底，我国体育城镇数量将达到100-150个。特别是即将到来的冬奥会将促进周边城市冰雪产业的发展，体育小镇将有很大的发展机会。我国体育小镇的发展处于初级阶段，大部分还处于运营规划期，真正具有规模和参考价值的体育小镇数量相对较少。

首先，体育小镇的发展反映了中国房地产业的转型升级。在近年来房地产市场竞争激烈的背景下，实现体育与房地产的结合，可以为房地产行业转型升级提供新思路，为体育产业发展注入新动力。

二是旅游产业升级转型。从体育产业和体育特色小镇的发展可以知道，大部分都融入了休闲体育，逐渐从观光购物转向深度体验消费，使得体育和旅游实现了重要的融合。

第三，体育产业发展是必然的。中国体育产业的发展需要与其他产业融合，依托旅游地产，让体育产业有新的动力，实现体育产业的落地。

第四，体育与房地产的融合是新时代满足人们日益增长的需求的重要策略。其中，房地产企业作为主要投资者，需要投入大量资金，具有较强的执行力和资源整合力。与体育产业的融合需要从长远发展的角度进行规范，没有短期回报的产品。因此，体育与房地产的融合可以形成一条健康运行的链条，整个产业链长期延伸，成为新时代发展的重要挑战。

体育+房地产的意义

第一，增加利润点。2014年，国务院发布《关于加快体育产业促进体育消费的若干意见》，明确提出我国要建立人均两平方米的体育场馆面积，预计到2025年全国体育产业总规模将达到5万亿元。正是在国家支持和体育产业发展的大背景下，各行各业的力量也参与到体育产业的发展中来。2015年8月，《中国足协调整改革方案》正式公布，中国足协将依法自主经营，这意味着足球产业也有很大的发展机遇。近年来，体育产业平均增速达到16%，万达、樊菲等企业也进入体育设施的建设和运营管理，为我国新兴产业布局和利润点增加提供了巨大支撑。除了体育设施的运营管理，还包括竞赛运营、足球俱乐部场地租赁、广告赞助以及周边产品和服务的开发。

其次，它有助于替代资源。近年来，发展体育产业已成为国家战略要求。各级政府需要落实国家政策提出的要求，将大力支持体育产业发展。体育产业与房地产产业的融合可以加强企业与政府的联系。尤其是借助一些体育产业来提升房地产企业的品牌公信力，将大大节省企业的营销成本。

此外，体育设施的投资运营应采用PPP模式与政府部门合作，房地产企业进行项目开发和后期运营。体育设施在实际建设中难以盈利，属于公益性项目。因此，房地产企业可以从政府部门获得资源补偿，并在其他领域获得支持，包括体育设施的所有权、土地的优先投标权等公共配套资源。因此，实现体育产业与房地产的深度融合，有助于提升企业的品牌影响力，达到替代资源的效果。

三是实现房地产项目增值。在体育产业蓬勃发展的背景下，体育+房地产的模式迎来了新的发展机遇。比如在入股中信地产之前，非凡中国在南宁、扬州布局了李宁体育公园，并计划在2015年7月开发体育主题社区。入股中信地产后，将发展体育+商业+住宅的模式，进行深度合作，可以保证体育产业项目的增值。尤其是许多体育场馆和公园设施的建设，完善了公共服务的功能，吸引了大量的人。体育+地产模式本身有很大的优势，可以让商业物业的增值带动周边的消费。作为生活的配套设施，它提出了住宅产品的附加值，使房地产项目不断增值。

第四，增强发展的可能性。体育与房地产的融合，让房地产企业有了更多的发展可能。比如体育金融，借助体育彩票、体育竞赛等产品建立交易平台，门票收益逐步打包成资产证券化出售。体育与地产的融合，可以保证各个企业推出的社区平台提供物业服务，并结合体育服务运营，为场馆预约、门票预约等做出贡献。，从而增强社区平台的粘性，创造增加社区价值的可能性。同时，房地产企业可以推出通过购买理财产品抵消物业费的产品，通过支付物业购买理财产品获得，并以此换取体育设施的使用，使企业积累了大量用户，发展势头强劲空。

体育+房地产的发展模式

一、体育经营类型。体育与房地产的融合可以借助体育经济力量有效促进城市发展。在体育商业发展模式上，可以以体育为中心，大力发展综合区域的竞争经济，不断吸引酒店、商业、会展入驻，在形成产业集聚效应的基础上，实现各产业融合，不断提升区域竞争力。以广州天河体育场为例，它在实际发展中展现了一种体育商业模式，使得很多酒店和会展落户周边地区，从而增强了当地的竞争力。

二是运动休闲模式。在体育休闲模式的发展中，借助体育、健康、旅游、度假、文化教育等。，将体育休闲作为开发主体并融入商业地产开发，从娱乐层面实现了体育与地产的融合，提升了整个商业地产的核心竞争力。

但在体育休闲模式的实际发展中，需要利用区域的自然环境和文化资源，在保证自身影响力的基础上，使体育与地产最大程度的融合。因此，在体育休闲模式的实际发展中，有必要重视休闲旅游的融合。例如，在体育休闲模式中，体育主体群体就是一个非常重要的代表。近年来，凯撒运营的深圳观澜体育公园形成了体育社区模式，为居民提供生活区和运动场地，整合生态园休闲商业配套功能，提升影响力。这个大型体育社区提供了公共体育场地和完善的配套设施。可以举办高水平的体育赛事，展示地方体育特色，不断吸引人，非常有利于提升房地产的影响力，提升房地产的核心竞争力。

三是中央体育区。中心体育区主要包括体育、商业和住宅，形成体育商业中心。在实际发展中，中央体育区聚集了一个宏大的居住组团，提供了关于体育产业的软硬件资源，并与商业中心的精英部落进行了融合，是一个以体育为主体的现代服务业集聚区。

四是近年来在房地产去库存背景下与体育产业深度融合，可以充分发挥各方优势，相互共存。然而，在当前土地成本不断增加的背景下，行业竞争激烈。房地产企业与体育产业的融合是为了明确体育产业本身的品牌效应，而体育与房地产的融合可以相互促进，延伸多个业务，具有巨大的未来发展空。体育+地产的发展，就是在优势资源的基础上，发展多元化的特色小镇。在实际发展中，要因地制宜，充分利用本地资源，做好各项准备，在对各地区资源进行统计调查的基础上，充分调动体育特色小镇的活力和价值，确保围绕各类体育活动的产业链延伸和拓展。在带动相关产业发展的基础上，推动我国体育产业和房地产业共同进步。

本文发表于2020年《中国民商事杂志》10期

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