天津市南开区新房开盘 开盘疑云 天津南开这个地铁上盖盘 到底开没开盘

南开区有一道神秘的菜。

从征地到现在已经五年半了，楼已经封顶了，但是还没有开盘。

看到一波甚至几年后带着它拿地的人已经入市，连地价高达四五万的地王都卖了，还没开盘，楼面价9000。

不过，最近有机构数据称，这个楼盘已经开盘了！

项目11月30日开盘120套，当日认购5套，平均认购价3.3万元/平方米。

更有意思的是，当天的客户访问量为0！一次性贷款比例和按揭贷款比例均为0！

那么，问题来了。这道神秘的菜开不开？

为此，边肖决定进行探索。

01

在正式踩盘之前，边肖做了“功课”，梳理了自己的历史。

2015年4月，南开地铁3号线望定地站被商业服装和住宅用地覆盖。

2015年5月，天津中龙丰台置业有限公司以底价4.5亿元中标，楼面价约9000元/平方米。

别看这个地价，现在叫“白菜价”，但在当时也是轰动一时。正因如此，中龙丰台也获得了“黑马”的称号。

2015年9月，地块内挖掘机正在作业。

2016年11月，地块平面图发布。

规划顶层25层住宅楼、顶层21层办公产品、顶层4层商业建筑。

其中住宅120套，面积90-150平方米，车位比为1:1。

2018年4月，该地块暂定名为盈顺大厦。

2018年7月，该地块施工现场火爆。

2019年12月，盈顺大厦2号楼销售分配，核定面积12897.98平方米。

但除此之外，没有其他消息，“神秘”。

马路对面的保利云溪，两年后拿地，已经开门了，但项目还没有正式亮相。

02

直到今年，项目终于搬迁，但它与大多数建筑有很大不同。

大多数房产是什么样的？

案例名称发布会、产品发布会、售楼处开业、样板间开业、示范区开业...一大波操作猛如虎，天津人都迫不及待想知道。

但是这个项目非常安静。

2月份发布了项目信息和平面图，3月份的案名为“盈顺屋”。

售楼处开业、排卡启动后“静悄悄”，连价格都充满波折，让边肖“摸不着头脑”。

怎么说呢？

6月份，外部广告发布的价格为“3x888”。根据边肖的信息，预计7月底或8月初开业，价格为3.6万元。

但7月份宣传口径统一改为“298万/套”。

当时边肖去踩盘，销售告知的价格也是一样，93平米298万起，128平米398万起，相当于单价3.2万元/平米。

连圈地都是一个大“298万/单元”。从价格上吊打保利云溪颇有一种气势。

但结果如何呢？

到目前为止，还没有项目正式开业的消息！

存储客户不理想吗？还是别的什么？

但早在7月下旬，项目销售就表示已开始认筹。今年8月，该项目微信官方账号还推送了一篇文章，称将启动验资卡安排，验资10万元。

不管这两种说法有什么矛盾，至少证明了一点，盈顺之家正在一步步为开业做准备。

那你为什么现在“死”了？

就连千里之外的保利云溪，目前也不知道这个项目的具体情况。

不过有机构表示已经打开市场，认购了5套！

不说这个成绩有多惨，为什么开盘就卖房这么神秘？！

03

那么，这个项目开不开？听售楼处的。

经过长时间的寻找，边肖终于来到了英顺大厦的售楼处。

看惯了这么多富丽堂皇的售楼处，走进去感觉相当“视觉不舒服”。

据销售介绍，该项目只有一栋住宅楼，顶层25层，2梯5户。

户型有3种，120套，边户三室128平方米，中户两室93平方米。

均价3.6-3.7万元/平方米，精装交付标准为3000元/平方米。

当被问及市场是否开放时，销售斩钉截铁地说没有开放。至于什么时候开市，“这个不确定，你要等通知，可以排牌。”

从现场公示的销售控制表来看，确实没有一张贴出来。“预订”、“预订”、“已售”栏均为空白色，120套均为白色。

边肖也注意到，它的备案价格真的不便宜！

最便宜的38640元/平方米，最贵的高达41092元/平方米，一套总价357万到535万不等。

两者均高于销售中披露的3.6-3.7万元/平方米。

这个项目似乎已经折价出售了。

04

英顺府均价36000元7元值得吗？

单从价格来看，项目对面的保利云溪均价为41500元/平方米，一片空白。88抽346万，103抽400万。

英顺府均价3.6万元、7000元，不含精装3000元，约3.3-3.4万元/平方米。

每平方米比保利云溪便宜七八千元。

我们来看看二手房。

项目周边多为老旧破房，房龄超过30年。住宅均价在2.5-2.7万左右。

按照地段价值=周边旧房、破房成交均价*1.3)的公式计算，迎顺府的粗略价格在3.3-3.5万左右，比较符合地段价值。

如果加上3000元的精装价格，应该在3.6-3.8万元左右。

可以看出，盈顺府符合地段价值，与周边新房存在价格差异。

但为什么半年后打不开？

这是一个问题。

05

客观来说，迎顺赋有优势。

罗得首当其冲。

位于南开区，上三区之一，素有“地王窝”之称，至今仍是王鼎地板块！

要知道，王鼎地可谓是二手房市场的“霸主”，拥有全市最好的成交量之一。虽然他们又老又小，但他们拿不住盘子给力量。

西邻高速公路，东临中环路。还有两条开通的地铁线路，地铁3号线和地铁6号线，还有几十条公交线路。

还有华润万家、一号中心、新兴小学、南翠屏公园、水上公园。

各种配套设施一应俱全。

整体城市界面也不错，可以说是老而不碎，总价也便宜，而且还是南开的学籍！

不仅人们只是需要，中北镇和张家窝的很多人都是为了孩子上学，去王顶地买房。

而且，盈顺府是王鼎地地铁站的上盖，有A、d两个地铁出入口。

称这里为“黄金之地”不为过。

还有一点，项目的商业部分也可以是一个亮点，看能不能起来。

毕竟对于商住楼倒挂的天津市场来说，生意是硬骨头，开发商都是管生意的。

根据项目销售情况，1号楼为办公楼，办公楼下有四层商业。预计将引入健身房、咖啡厅、银行等业态。

如果完全实现，这将是一个微型的TOD社区。

而且，对面的保利云溪也计划有业务。两者合在一起，很有潜力重现王鼎地的商业辉煌。

06

当然，缺点也很明显。

1)建筑没有“社区”的概念。

说实话，只有一栋楼，你还指望开发商给你做个喷泉绿化？你可以用脚趾想一想。

绿化就更不用说了，一楼空房间都要被产权房、活动房、警卫室占用，所以项目在2-25层出售。

这样的社区没有素质。

更重要的是，卖不出价钱。当你出售它时，你通常会从正常社区获得20%的折扣。

2)定位尴尬，有“变”字的客户认不出来。

说实话，单看英顺府的价格，并不是一个刚需的报价，因为买不到。

但需要改进的是好的产品，这显然不符合英顺福。

品牌没有溢价，没有社区环境，没有户型，“里子”和“面子”都不能满足。如何才能提高？！

保利云溪与迎顺府的比较

3)小虫子太多，伤害严重。

●2梯5户。

一般高层建筑2梯4户，平房1梯2户。这2梯5户的配置有点“不标准”。

低矮黑暗的厨房。

你看到黑暗守卫了吗？你看到黑暗的厨房了吗？换句话说，现在市场上的暗卫很少，开发商通过走廊的设计来避过他们。

英顺府虽然也做了走廊，但2梯5户，导致中间的C型公寓变成了暗厨。

更重要的是，国家有规定，使用天然气的厨房必须独立且通风。

这意味着黑暗的厨房无法供应天然气。

然而，根据销售，公寓可以供气，有窗户，但不在平面图上。重连朗会有一个小窗。

至于是真是假，就不得而知了。

●有些是机械停车位。

根据科普，机械停车位是通过升降或横移装载板来改变空位置以接近车辆。

这种车位便宜，销售说会比标准车位便宜一倍半。

但问题是，很难停下来。

一是尺寸太小，很有可能中型车停不下来，考验车主的停车技巧。

二是上下两个是一组，买了上车位的车主需要下车位的车开走。

开发商使用这类车位时，实际车位一般不够，开发商用它来配车位。而且这种车位后期需要维修，容易坏。

因此，除非你不能使用，否则不要选择这个停车位。

盈顺楼部分车位为机械车位。

●旁边是一个加油站。

根据《汽车加油加气站设计与施工规范》国家标准，城市加油站应与普通住宅建筑至少保持10米的距离。

这个距离虽然安全，但难免让人担心。

●离商业太近。

项目距离商业建筑、写字楼仅16-17米。

距离这么近，怎么保证我们追求的品质和隐私呢？更不用说噪音污染了。

07

综上所述，英顺府有利有弊。

与保利云溪相比，它有价格优势，但质量差得远。

而纵观历史，“一楼”社区更难卖。

虹桥区海平珠、河西区江南城的俯瞰就是如此。

海上产品与建筑一瞥&江南城市实景图

江南城只有一栋楼，共168套。该项目自2017年10月开盘至今已过去三年多，目前仍在销售中。

交易数据显示，截至11月底，共签约105套。

不仅如此，而且越来越便宜了。第一次发行价是4万，后来是3.6万和7元，现在降到了3.1万和2元。

不难预见，迎接顺福的开启有点困难。