杭州房产新政 杭州要在湘湖·三江汇区域试行“差异化购房”政策

昨天，杭州人的朋友圈被这份文件炸了

如何试用？或类似成都，优先保障区域内居民和稳定从业人员

《都市快报》报道称，这两天，一份通常公开征求意见的文件，引爆了杭州人的朋友圈。这份文件名为《共建共享公共服务体系专项规划》，涵盖了杭州人的购房、教育、医疗，将深刻影响大家的工作生活。杭州政府网站上有24个文件。昨日，橙柿互动记者就文件中的一些要点采访了相关专家，并进行了深入分析。

在阅读下面之前，我们将解释一下文本中一些容易理解的固有术语——核心城区:上城、拱墅、西湖、滨江。九大明星城市:萧山、余杭、临平、钱塘、富阳、临安、桐庐、淳安、建德。本文件征求意见截止日期为7月21日。你可以给ghc1810@163.com发一封电子邮件；也欢迎大家直接给橙柿留言互动，我们会收集整理交给相关部门。

三江汇等特定区域尝试以不同方式购房，或与成都类似

这个地区的居民和稳定就业群体有优先购房权

原文

实施差别化住房购买政策。选择湖湘三江汇未来城市先锋实践区等特定区域开展“职住平衡”试点，优先保障在该区域具有户籍和工作的居民购房需求。探索研究特定区域住房购买政策，制定特定区域差异化住房购买措施。

整理

橙柿互动记者专门采访了了解三江汇的国内相关领域权威专家。

“杭州的差别化购房政策和成都有些相似。”一位城市规划设计领域的资深专家告诉我们，成都的限购政策要求，在限购区域内购房的购房人，必须在限购区域内具有户籍或在限购区域内有稳定就业。从杭州的意见稿可以看出，未来在胡翔三江汇周边买房，并持有当地户籍或在三江汇工作的人，将率先具备购房资格。这不仅坚决实行“不炒”，也让想炒的投机者无从下手。

“胡翔三江汇片区作为杭州城市发展过程中为数不多的开拓性实践区，理应体现其创新性和独特性。可以从发展模式、产业引进、人才引进等方面进行系统思考，建立以终端税收、人才需求、产业服务为导向的‘轻投资’、灵活投资、有序投资的发展模式。”专家建议。

他认为，在严格的土地管控下，激活村庄活力，回应生态本底、企业活力、绿色生活方式的需求，充分发挥河流、山脉、农田、沙滩的景观价值，在公园中打造城市，是一个值得探索的方向。

在建筑方面，他建议以“轻型建筑”为主，采用装配式建筑和轻钢结构，提供灵活的建筑建造和改造方案，形成绿色、未来、灵活的建筑空和简约、现代、高科技的建筑风格。

另一位国内知名资深城市规划师表示，要开展“职住平衡”试点，落实差别化购房政策，首先要找到自己的商业模式。

比如，可以引进正在孵化、有潜力成为头部企业的创新型企业，提炼其需求，为其量身定制政策和环境，形成从种子到参天大树的企业生态。然后，留住这些消费能力强、时间敏感的高净值人群；注重品质和环境的年轻人；高素质负责人、创新型企业人才等。同时，实施差别化住房购买政策，重点解决这些人的住房需求。

此外，专家们一致提出，未来胡翔三江源市先进实践区跨越四区，是以先进实践区为试点范围，还是以四区为试点？杭州现行的买房优先、高层次人才优先的彩票政策是否同样适用于试点地区？该地区是否有销售限制？或者，像雄安新区，是不是主要是共有产权房？

专家认为，这些问题需要在杭州进一步研究和提炼。

增加“九星城市”住房用地供应，实现居住平衡和生态宜居

原文

增加“九星城市”住房用地供应。新增住宅用地规划供应向“九星城市”倾斜，探索多元化土地出让模式，增加租赁住房用地供应。在保证城市环境质量和公共服务能力的前提下，适度提升重点功能区和大容量公交走廊节点600米范围内规划居住用地的开发强度。

整理

事实上，增加“九星城市”的住房用地供应，体现在今年上半年杭州第一批住宅用地集中出让——集中出让的住宅地块大多分布在萧山、余杭、临平等“明星城市”。

“九星城市”一般分为三种类型。

萧山、余杭、临平联系紧密，与核心城区关联度高，先发产业优势明显，城市建设相对成熟，将努力成为“大杭州”的重要增长极。

钱塘、富阳、临安正在融化升级，毗邻核心城区，产业空空间和发展腹地较为广阔，将努力成为“大杭州”极具吸引力的新城区。

桐庐、淳安、建德生态赋能，景观资源丰富，文化底蕴深厚，将努力成为“大杭州”的美丽后花园。

杭州市城市规划委员会办公室副主任唐海军表示，杭州将以产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便捷的理念打造“九星城市”。杭州的一些“明星城市”发展迅速，吸引了大量人才前来学习、工作和生活，产生了大量的居住需求。新规划供应的住宅用地指标都向“九星城市”倾斜为了更好地满足这些需求，让

大型企事业单位和工业园区的自有闲置土地、配套用地和村级储备用地

两者均可建设保障性租赁住房，并享有与商品房同等的权利

原文

创新保障性租赁住房建设方式。完善支持人才集聚、产业园区等大型企事业单位。，并利用自有闲置土地、工业园区配套用地和现有闲置房屋在不改变土地使用性质的情况下建设保障性租赁住房，并探索利用工业园区周边村级预留土地建设保障性租赁住房。加大公租房筹集力度，探索在“九星城市”特定区域促进公共服务享有平等权利。

整理

关于保障性租赁住房的编制，2011年，杭州率先出台了全国商品房项目分配公租房的政策。截至2021年5月，杭州已实施划拨地块378个，待建房屋4.78万套，总拥有量7.3万套。同时，杭州市公共租赁住房实物配租保障了5.6万户住房困难家庭。

利用企事业单位自有闲置土地、工业园区、配套用地乃至周边村级预留用地建设保障性租赁住房，在杭州已有先例。

村级储备土地是城市发展的产物。杭州的村级储备用地项目很多，其中早期的黄龙世纪广场就是一个具有代表性的项目。江村地区也有很多储备土地项目。

“有条件的企业建设保障性租赁住房，是为了提高员工福利，有助于实现职业与居住的平衡。”上海京恒房地产开发有限公司浙江区域副经理Rebecca认为，对租赁住房的认可度普遍不高，大家都认为经济适用房不能作为长期固定住所，这其实与“出租屋”不能享受与商品房同等的公共服务有关。

丽贝卡说，推动租赁住房在享受公共服务方面享有平等权利，可以提升人们在租赁住房方面的居住体验，增强社会对租赁住房的认可。最后，它将促进租赁住房成为越来越多的人可以接受的长期固定住所。

租售权的本质是租房和买房属于平等的权利享有范围，因此有必要打破权利的不平等，取消不必要的限制。比如，给租房者同样的就近上学的权利，可以大大解决他们的后顾之忧。

如何试点实现租售权？住房和城乡建设部表示，将明确立法，建立稳定的租期和租金制度。

推动全市优质普通高中在各区建分校

越来越多的“学区”自然不那么“热”了

原文

推进新名校集团化办学。鼓励市属优质高中与桐庐、淳安、建德高中组成紧密型教育集团，创新市区合作共建优质高中办学机制，继续向萧山、余杭、临平、富阳、临安四区推进市直属优质普通高中建设，按照1: 1的比例在市场展望和各区招生，确保每一个“星城”都有名校资源覆盖。

引导优秀教师到“九星城市”工作。

推进双向平等招生。坚持“不变管理、一体化招生”原则，逐步扩大市级优质普通高中与萧山、余杭、临平、富阳、临安优质普通高中双向均等招生规模，稳步推进十区高中一体化招生。

整理

虽然还处于征求意见阶段，但很多人想知道学区热度是否会下降。

推动市直属优质普通高中在各区建设分校。建成后，市、区将按照1: 1的比例招生，这意味着杭州二中、薛军中学等优质高中可能会有更多的分校，如薛军中学萧山校区、杭州二中余杭校区等。萧山、余杭、临平的孩子，在自家门口就能享受到杭州优质的教育资源。

杭州一位教育界人士表示，高中校园数量增加，非主城区的教育资源也相应增加；优质教师轮岗后，区域内的师资也将提升，越来越多的人愿意长期居住在非主城区的五区——某种意义上来说，“学区”越来越多，自然也就不那么“热”了。

改善双向平等招生也是好消息。

过去主城萧山、余杭的高中双向均等招生名额相对较少。比如2021年，主城区8所高中面向萧山平等招生，每所学校16人。如果这个数字逐渐增加，最直接的影响将是非城市地区的孩子将有更多的机会上城市地区的重点高中。

此外，完善各区县学校教师轮岗交流制度，有利于平衡各学校教师队伍。十区高中招生一体化的推进，代表着教育一体化的实质性进展。

很多家长在换房时会考虑孩子上学的问题，有的会从萧山、余杭区等外城区置换到主城区。如果未来萧山、余杭、临平、富阳、临安都在主城区有高中分校，“学区房热”可能降温。

“拆迁改造”增加的面积可以出售

你也可以在杭州市中心的旧社区买一套“新房”

原文

加快推进老旧小区“拆改结合”试点。探索共建共享的城市更新模式，及时制定印发老旧小区“拆改”试点指导意见，坚持充分发挥居民主体作用，允许在符合城市总体规定和相关规范的前提下，对改造街区的容积率、建筑控制高度、日照距离、绿地率、公建比等技术标准进行适当调整，通过“拆改”增加的住宅面积可以出售。

整理

事实上，关于杭州老旧小区“拆改结合”的相关文件相当多。

去年底，浙江省发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造的实施意见》，其中提到城镇老旧小区改造可分为综合改造和拆改结合两种类型。拆除与改造相结合可适用于安全隐患大、使用功能不全、适宜性差的城镇老旧小区。

今年3月，省发改委、省建设厅印发《关于开展2021年未来社区创建工作的通知》，其中也提到，拆改结合主要针对存在质量安全隐患的老旧社区和建筑环境质量较好的居住社区混杂的社区，统筹协调保留区和拆除区。适合拆就拆，适合留就留，以保留为主，实现城市旧社区改造与片区联动城市更新相结合。

今年5月，杭州市相关部门也提出，今年杭州市老旧小区改造将重点探索连片改造和拆旧改造两种模式。其中，拆迁改造转型类型较新，将寻找合适的项目开展试点。

但这些文件尚未出台最终落地细则，而在这份征求意见稿中，对老旧小区“拆改结合”提出了很多详细的方向。

原则上，如果一定数量的业主同意小区的拆迁建设，就可以开始原地重建。

然而，在杭州的老社区，却是千家万户的业主；而且，即使在同一个小区，很多单位的产权也非常复杂。业主能同意吗？会是最大的困难。

对于很多老旧小区的业主来说，这个征求意见稿也带来了一个积极的结果:它允许在改造区块内对容积率、建筑控制高度、日照距离、绿地率、公建比等技术标准进行适当调整。

这是什么意思？

杭州的老旧小区一般都是二三十年前建的房改房，面积小，质量差。即使重建，也很难增加每户的规模。

如果容积率允许调整，那么理论上原业主可以通过购买差价来扩大居住面积。

这意味着征求意见稿一旦通过并正式试点，在杭州二手房市场，就有机会在地段优势的老小区买“新房”！

为无房家庭建造“共有产权房”

政府与购房者按比例分享产权

原文

积极推进共有产权住房。出台了共有产权住房管理办法，推进政府和购房人共有产权住房建设，重点布局“九星城市”，重点保障符合条件的本市无房户和非本市户籍无房户稳定就业。

整理

从6月底开始，网上就流传着杭州将出台新的楼市调控政策，但直到现在，这个所谓的“新政”还没有见到。

不过，从这份征求意见稿中，我们可以一窥杭州楼市未来的走势。对于推进“共有产权”的相关内容，杭州不少楼市专家表示，与北京目前实行的共有产权房非常相似！

共有产权住房，是指政府提供政策支持，组织建设单位建设，以低于同地段、同质量商品房的价格出售，限制使用范围和处分权的政策性商品房。

许多城市正试图通过推广共有产权住房来解决中低收入群体的住房问题。杭州曾经有过类似的经济适用房——经济适用房。

在北京，共有产权住房的申请要求非常严格，有“无房”这一项。

申请人家庭成员，包括夫妻双方和未成年子女，不仅要符合限购条件，还要在北京一直没有住房，即没有住房转让记录。

像杭州的经济适用房，取得产权证未满5年不允许转让房屋产权份额。

5年后，所购房屋产权份额可按市场价格转让。该机构将优先购买。新购家庭性质仍为“共有产权”，产权份额比例不变。

北京推出共有产权房后，效果相当明显。土地拍卖的火爆和房价的上涨势头得到了一定的抑制，炒房的投机行为明显减少。

中原地产首席分析师张大伟认为，共有产权房需要增加供给，购房者与政府共享产权，大大减轻了中低收入群体购房的资金压力，满足了很多中低收入家庭的需求。

共有产权住房的投资属性已经从政策设定中剔除，符合“房住不炒”的政策预期，在购买条件和使用条件上，符合以自住为主的政策预期。

业内人士也普遍认为，随着共享产权住房建设、分配和管理政策的完善，以及共享产权住房高质量发展的推进，将在住房保障方面发挥更加重要的作用。