平顶山新城区平顶山新城区吾悦广场会咋建疑似地块的规划来了

2022-01-01 14:00

为什么五岳广场一直没有动静？

我能不能在那块土地上建五岳广场？

不会再下雨或打雷了吧？

自3月下旬平顶山市在上海与新城控股签约至今，三个多月过去了，没有任何消息传出。

热心的网友坐不住了...

就在人们迷茫焦虑的时候，近日平顶山市自然资源和规划局官网公布的一份控制性详细规划让边肖兴奋不已。

规划名称为《平宝大道西侧、祥云路南侧、未来路东侧、长安街北侧控制性详细规划》。这个剧情不正是上一段传闻中五岳广场拍的那个吗？

新城五岳广场将如何建设？

在平顶山市今年3月发布的供地计划中，这块260亩的地块备受关注，也被业内传言为五岳广场的选址。

显然，无论新城控股是否在动，我们的城市都在有条不紊地向前发展。

新城五岳广场将如何建设？

细则，有哪些硬性指标？

细则中的内容很多，这里主要有两部分，一是用地性质和控制指标，二是有哪些配套设施。

先说控制指标-

方案首先明确了这是二类居住用地，其具体指标为:

1.规划用地面积:174，673.58平方米；

2.容积率:不超过2.2；

3.建筑密度:不超过40%；

4.绿地率:不低于35%；

5.建筑高度:不超过80米；

6.商业建筑面积占比:不超过35.0%。

以上指标告诉人们，从居住角度来看，未来应该是低密度高层住宅小区。虽然地块面积大，但居住舒适度应该还是挺高的。从商业占比来看，该地块未来的商业体量将与在建的钟君世界城商业区相当。有了如此庞大的商业设施，几年后无疑会成为新城的商业中心。

新城五岳广场将如何建设？

地块内，将建设哪些设施？

该监管细则对建筑设计和地块分配提出了许多要求。

1.地块上会有四个出入口，分布在东南西北四个方向。地块出入口为:西侧为未来路，南侧为福泉路，东侧为平宝大道，北侧为祥云路。这条福泉路横穿长安街，所以也可以称为长安街的出入口。

2.建设9班幼儿园，用地面积不低于4500平方米，满足周边居民区适龄儿童入学需求。

3.社区服务用房和居家社区养老设施的建设，应当以每百户建筑面积不低于30平方米的标准为基础。

4.建设文化活动站一座，建筑面积不小于250平方米。

5.建设体育健身场地，用地面积不少于160平方米，建设休闲设施，避免噪声扰民。

6.建设建筑面积不少于50平方米的公共厕所和再生资源回收点。

7.住宅楼机动车停车位按1户不少于1个泊位的标准建设，建筑面积大于等于140的单位按1户不少于1.5个泊位的标准建设。新建居住建筑应当100%预留电动车充电设施停车位。

8 .新建住宅项目应当按照要求设置电动车、自行车停放场所和充电装置。

由此可见，未来小区内的文化、体育、休闲、养老都将相当完备，尤其是9类幼儿园、住宅楼停车位要预留100%电动车充电设施的要求，为业主入住后提供了极大的便利。

房子会是什么样子？

根据管制规定，该地块明显是类似钟君世界城的“住宅加商业综合体”的设计格局。

但地块内的商住布局如何？住宅是高是低还是纯高层？商业也是“商场加商业街”的模式吗？根据目前的地块控制规定，还远未明确。不过我们不妨根据对照指数来做个猜测。

拥有十多年房地产营销策划经验的郑州瑶姬房地产营销策划有限公司总经理查魏勇为楼品会做了详细的分析。

根据土地控制指标，可以计算出该地块建筑面积约为384，282 ㎡。

以上建筑面积分为住宅、商业等三项内容。

按照商业建筑面积占比不超过35%的要求，该地块最大商业建筑面积可达134499㎡。

根据管制规定，地块需建设物业、社区、养老、幼儿园、环卫等公共设施，建筑面积约6487㎡，占总建筑面积的2%。

那么，除去以上两项，该地块的最小住宅建筑面积为243，296 ㎡。按平均面积120㎡计算，每套预计可容纳2027户。

为什么最小住宅建筑面积是243，296 ㎡？

因为控规上说商业建筑面积的比例不超过35%，所以开发商在实际建设中建造商业建筑略低于这个比例是正常的。如果商业建筑的比例较小，住宅建筑的比例也会相应增加。因此，未来住宅建筑的建筑面积很可能会增加。

有了小区，根据限高和建筑密度，如果全部建高层住宅，按照两梯四户的标准可以建27栋19单元左右的高层。如果以这种方式建造，可以实现最宽的建筑间距，社区内有足够的面积来建造小品、绿地、运动场和小广场，从而大大改善社区的居住环境和舒适度。

当然，在不减少住宅总面积的情况下，也有可能混合高低。大部分建成27层的高层建筑，少部分建成6层或7层的平房，既能满足不同客户的需求，又能增加开发商的利润。毕竟平房的价格比高层建筑高。

商业，什么产品？怎么说呢？

如前所述，该地块最大商业建筑面积可达134，499 ㎡。毫无疑问，这是一个大型商业综合体的必要区域。根据查魏勇的猜想，该地块的商业建筑将由三部分组成，一是4至5层的综合商业建筑，面积约11万平方米；二是特色商业街，约1万㎡，三是公寓/写字楼，约2.5万㎡。

综合商业与万达广场、钟君世界城有很大不同，商户多、品牌大、运营全、价格优。如果五岳广场拿地，肯定有以上优势。

特色商业街将围绕综合商厦内侧及沿街部分门店建设。让人们休闲购物，无意识购物。商业街的建设有两种可能，一种是类似万达金街、钟君世界城等现代风格商业街，另一种是仿古商业街。现代风格的商业街很常见，没有吸引力。因此，这位专家倾向于建造像天津的金门之乡和成都的宽窄巷这样的仿古商业街。

公寓和办公楼也是必须的。他认为，虽然目前人们对公寓和写字楼并不看好，但该地块的周边条件更有优势。附近不仅有平顶山学院和河南城建学院的上万名学生，还有很多新城区的小型服务公司。但新城东部的公寓和写字楼不多，对公寓和写字楼的需求应该比较旺盛。他认为，这个项目可以把公寓和写字楼建设成底层是公寓，顶层是写字楼的高层建筑。让产品不要太大，会更安全。

这些商业建筑和商业街在地块中会放在哪里？

周边有平宝大道、祥云路、未来路、长安街。按照道路的“重量”，平宝大道虽然也是一条主干道，但是经过的车辆还是很多的。长安街和未来路比较拥挤，这两条路与项目现场之间有宽阔的绿地，可以体现项目的高端和气势。因此，未来开发商很有可能会将商业放在长安街和未来路沿线地块的西南部。

根据以上推断，该地块的住宅和商业布局有两种:一种是纯高层住宅加商业，另一种是住宅加商业。